Konut sakinlerinin bilmesi gerekenler: yönetim şirketinin hakları ve sorumlulukları. Ev sahipleri derneği, konut ofisi, konut departmanı, konut ve toplumsal hizmetler, yönetim şirketi: nedir ve nasıl çalışırlar? Rusya Federasyonu'nda yönetim şirketleri ne zaman ortaya çıktı?

“Yönetim şirketi” terimi çoğu vatandaş tarafından konut ve toplumsal hizmetler (HCS) alanında hizmet veren bir kuruluş olarak algılanmaktadır. Ancak bu terimin doğru yorumlanmasından bahsedersek, bu tür şirketlere yönetim organizasyonları denilmeli ve yönetim şirketleri, yatırımları (hem kendilerinin hem de çekilenlerin) yöneten tüzel kişilerdir. Ancak insanlar arasında böyle bir algı uzun zamandır oluşturulmuştur ve bu nedenle bu makale, özellikle konut ve toplumsal hizmetler yönetimi şirketlerinin - bir apartman binasını yönetmek için oluşturulan, ona uygun sıhhi ve hijyenik koşulları sağlayan gerekli kaynakları sağlayan kuruluşlar - yetkilerine odaklanacaktır. tesisin teknik durumu.

Konut ve Toplumsal Hizmetler Yönetim Şirketinin faaliyetleri, Rusya Federasyonu'nun konut mevzuatı ile düzenlenmektedir. Konut ve toplumsal hizmetler yönetimi şirketleri, tam olarak apartmanların ömrünü sağlamak amacıyla oluşturulmuş olup, tüm hizmetlerini yalnızca belirlenmiş yasal gerekliliklere uygun olarak sağlamaktadırlar. Konut ve toplumsal hizmet yönetimi şirketleri genel olarak konut sakinleri ile nüfusa hizmet sağlayan şirketler arasında aracıdır. Ekonomik açıdan bakıldığında, bu tür şirketler daha sonra kamu hizmeti sağlayıcılarına ödeme yapmak üzere ev sahiplerinden fon topluyor; Görevlendirilen fonların harcamalarını izlemekten sorumludurlar. Teknik tarafta, yönetim şirketleri yönetimin amacı, mevcut teknik sorunlar hakkında bilgi biriktirir, aşınma ve yıpranma ve mülkün amortisman kayıtlarını tutar, binaların ve yapıların onarımı ve restorasyonu için faaliyetler planlar ve organize eder.

Konut ve toplumsal hizmet yönetimi şirketlerinin faaliyetlerinin hukuki yönünü ele alırsak, onlarla ev sahipleri arasında tüketici ilişkileri gelişir ve bu tür şirketler, medeni mevzuattan kaynaklanan tüm sorumluluklar ve hukuki sonuçlarla birlikte ilk yüklenici olarak hareket eder.

Konut ve toplumsal hizmetler sektöründeki tüm yönetim şirketleri aşağıdaki türlere ayrılabilir:

Yöneticiler - onların özel özelliği, nüfusa bağımsız olarak hizmet vermeden yalnızca bir apartman binasını yönetmeleridir - bunun için böyle bir şirket diğer kuruluşlarla sözleşme anlaşmaları yapar.

Hibrit yönetim şirketleri, gerekli tüm hizmetleri bağımsız olarak yerine getirir: yönetim, teknik bakım, yardımcı programlar, üçüncü tarafların katılımı olmadan.

Bakım şirketleri, ev sahipleri, ev sahipleri dernekleri ve diğer yönetim şirketleriyle yapılan bir sözleşme sözleşmesi temelinde yalnızca apartman mülklerinin işletme, teknik ve sıhhi bakımı işlevlerini yerine getirir.

Medeni hukuk ilişkilerindeki herhangi bir kuruluş gibi, Konut ve toplumsal hizmetler yönetim şirketinin binadaki ev sahiplerine karşı kendine özgü sorumlulukları vardır. , bakım altındadır. Örneğin, bu tür şirketlerin aşağıdaki çalışmaları yapması gerekmektedir:

• evin teknik durumunu uygun durumda tutmak, sakinler için güvenli hale getirmek;
• emanet edilen mülkün durumunu her altı ayda bir kontrol etmek: çatı, çatı katı, bodrum, drenaj ve kanalizasyon sistemleri vb. Tespit edilen tüm sorunlar belgelenmeli ve makul bir süre içinde düzeltilmelidir;
• binaların ve yapıların küçük ve rutin onarımlarının yapılması; Büyük onarımların gerçekleştirilmesi için mülk sahiplerinin rızasının alınması gerekir;
• evi ve çevresini kışa (ilkbahara) hazırlamak;
• evde sorun ve kaza olması durumunda, bu tür sorunları giderirken yerleşik teknik öneri ve düzenlemelere göre hareket etmek gerekir;
• vatandaşlara uygun kalitede kamu hizmetleri sağlamak için uygun koşulların yaratılması;
• yangın güvenliği standartlarına ve yönetmeliklerine uygunluğun izlenmesi.

Konut ve toplumsal hizmet yönetimi şirketlerinin sorumlulukları

Konut ve Toplumsal Hizmetler Yönetim Şirketinin acil sorumlulukları, emanet edilen bölgede temizliği korumak, yani girişleri, merdivenleri, asansörleri temizlemek, çevre düzenlemesini yapmak ve bitişikteki arsada sıhhi koşulları sürdürmek; şirket, vatandaşlardan çöp ve evsel atıkların toplanması ve uzaklaştırılması için koşullar yaratmalıdır. Bu tür kuruluşlar, ortak ev aletlerinin ve sayaçların kurulumunu izlemek, bunların servis edilebilirliğini ve doğru çalışıp çalışmadığını kontrol etmekle yükümlüdür; ve ayrıca emanet edilen bina ve yapıların teknik ve tasarım belgelerinin güvenliğini sağlayın.

Konut ve Toplumsal Hizmetler Yönetim Şirketinin organizasyonel sorumluluklarını unutmayın. Bunlar arasında vatandaşların dairelere kaydedilmesi; evle ilgili kararların alınması için sakinlerle bir toplantı yapılması, mevcut sorunlar hakkında bilgi verilmesi, konut ve toplumsal hizmetler alanında genel bilgiler verilmesi. Yönetim şirketlerinin ayrıca ev sahiplerinden elektrik faturalarını toplamaları ve mevcut tarifelerdeki değişiklikler hakkında onları bilgilendirmeleri gerekmektedir.

Konut ve Toplumsal Hizmetler Yönetim Şirketinin görevlerini uygunsuz bir şekilde yerine getirmesi veya görevlerden tamamen kaçınması durumunda, yetkilileri hem idari hem de cezai açıdan sorumlu tutulabilir. Bu nedenle, böyle bir şirketle anlaşma yapan kişiler, yönetim şirketinin işlevlerinin uygulanmasının, kesinlikle konut sahiplerinin çıkarlarını karşılamayı ve evin işleyişini sağlamayı amaçlaması gerektiğini hatırlamalıdır.

Konut ve toplumsal hizmet tarifelerindeki sürekli artış, tarifelerin şeffaflığı, sunulan hizmetlerin düşük kalitesi, girişlerin yetersiz bakımı ve hatta sarhoş tesisatçılar - bunlar sakinlerin yönetim şirketlerine karşı ana şikayetleridir.

Moskova'daki evlerin çoğuna Devlet Bütçe Kurumu "Zhilishchnik" hizmet veriyor, ancak Moskova bölgesinde pazar konsolide değil - sakinler tarafından bir sözleşme kapsamında kiralanan düzinelerce yönetim şirketi var. Bir daireyi ısıtmaktan oyun alanı kurmaya kadar çok çeşitli hizmetler sağlıyorlar. Köy, yönetim şirketinin bir çalışanından bize bu işin gerçekte nasıl yürüdüğünü anlatmasını istedi.

Bitmemiş yeni binalar hakkında

Yakın Moskova bölgesinde bir yönetim şirketinde çalışıyorum. Şirketimiz fiili olarak müteahhitle bağlantılıdır; ağırlıklı olarak yeni binalarla çalışır ve sahiplerine anahtarlar veririz. Tipik olarak yeni binalardaki evler tamamlanmamış olarak teslim edilir. Oldukça yaygın bir durum, örneğin zeminlerde yangın musluklarının veya insanların fark edemeyeceği başka bir şeyin olmamasıdır. Esasında bu durum acil durum tehdidi yaratıyor.

Burada inşaat çalışması yapmak ama yaşamamak şartıyla, işletmeye girme izni verilene kadar konut sakinlerine anahtarları veriyoruz. Bu nedenle inşaat işçileri yan apartmanda tadilat yaparken bazı apartmanlarda yaşayabilirler. Kapılar dayanıksız: onları içeri atabilirsin. Kolay erdeme sahip kadınlar oraya gelirse her şey olabilir. Bir gün dairenin sahibi geldi ve kapı kırılarak açıldı ve birinin külotu görünür bir yerde yatıyordu.

Konut sakinleri bir daireyi kabul ettiklerinde devir ve kabul belgesi imzalıyorlar. Ancak pratikte bir daire kabul edildiğinde tüm eksiklikler görülmez. Örneğin balkondaki bir sızıntı, yağmur yağmaya başladığında ve soğuduğunda tespit edilebilir. İnsanların balkonundaki her şey dondu, buz oluştu ama onlar zaten belgeyi imzalamışlardı, bu yüzden hiçbir şey sunamadılar. Teslimat sırasında plastik balkon kapılarında conta olmayabilir, daha sonra tam kapanmayabilir veya ıslık çalmaya başlayabilir. Zamanla sakin bunu fark ediyor, ancak cevabımız şu: İnşaat kusurlarına ilişkin iddiaların bulunmadığına dair bir sertifika imzaladıysa, üreticiyle iletişime geçmesi gerekiyor. Bu belge imzalandıktan sonra, hiçbir koşulda kiracının talebine yanıt vermeyi reddetmek şirketin politikasıdır. Sakinlerin haklı olduğu oluyor, ancak ya süreci geciktirmek ya da tamamen reddetmek için bir neden buluyoruz. İsteğe iki hafta içinde yanıt vermemiz gerekiyor, ancak aslında yanıt bir ay içinde gelebilir; yalnızca geriye dönük olarak işleme alınır.

Anahtarları vermek için geliştiriciyle bir anlaşmamız var. Bunları dört ay önceden avans ödemesine tabi olarak (yaklaşık 15-20 bin ruble) ihraç ediyoruz, inşaat kontrolünü geçiyoruz ve yönetim şirketi ile elektrik projesi üzerinde anlaşıyoruz. Her ne kadar hukuki olarak bunu yapmak zorunda olmasalar da, bu sadece para pompalamak anlamına gelir. Ancak geliştirici ve ben sözleşmeye şu koşulları yazdık: İnsanlar ödeme yapmak istemezse bunları geliştiriciye göndeririz. Geliştirici de anahtarları yönetim şirketine teslim ettiğini söylüyor. Geriye meseleyi mahkemeler yoluyla çözmek kalıyor. Peki duruşma yaklaşık iki ila üç ay sürerse buna kimin ihtiyacı var? Kimse bu durumdan rahatsız değil.

Bildiğim kadarıyla her geliştiricinin kendine bağlı yönetim şirketi var. Bu sayede para başka bir yere akmıyor. Şirketin geliştiriciyle hiçbir ilişkisi yoksa, o zaman böyle bir evi kabul etmeyecektir, çünkü çoğu zaman inşaatçılar teknik uzmanların görebileceği kusurları geride bırakırlar.

Yasaya göre, geliştirici bir yönetim şirketi atar, ancak belirli bir süre sonra yerel yönetimin yenisini seçmek için bir yarışma düzenlemesi ve ardından sahipler toplantısı yapması gerekir. Ancak genellikle hiçbir yarışma yapılmaz. Yönetim şirketi kendisine yeterli oy geleceğini anlayınca sadık bir sakin bir toplantı düzenler.

Elektrik faturaları aslında nereye gidiyor?

Konut sakinleri tarafından yapılan kesintiler, elektrik faturaları ve konut stokunun bakım ve devam eden onarımları için yapılan ödemelere bölünüyor. Moskova bölgesinde genel olarak elektrik faturaları ülkedeki en yüksek faturalar arasında yer alıyor. Yönetim şirketi ödeme operatörüdür ve evin bakımı ve mevcut onarımları için para da doğrudan kendisine aktarılır.

Kamu hizmeti ödemeleri ödeme merkezinden geçer. Sakinler orada ödeme yapıyor, ardından yönetim şirketine gidiyorlar ve şirket de parayı kaynak tedarik kuruluşlarına aktarıyor. Tüm dairelerde su ve elektrik sayaçları bulunmamaktadır. Sayaç takılı değilse insanlar belirli tarifeler öderler. Ancak mesele şu ki, ortak ev sayaçları çalışıyor ve ev için ne kadar tahakkuk ettiğini sayıyor. Örneğin evin ısınmasını sağlayan kaynak tedarik şirketi bu sayaçtan para talep ediyor ama yine de tarifelere göre topluyorlar. Sayaçsız insanların sadece daireleri için değil aynı zamanda genel ev ihtiyaçları için de daha fazla para harcadıkları ortaya çıktı. Genellikle tek bir miktar olarak alıntılanırlar, ancak gerçekte bu gerçeğe uygun değildir. Vatandaşın bunu tek başına kontrol etmesi mümkün değil. Elbette müfettişliğe yazabilirler, ancak bunun temeline inmek için doğru soruları sormanız gerekiyor.

Bakım ve mevcut onarımlara ilişkin tarifeler yerel yönetim tarafından belirlenir ve kamu hizmetlerine ilişkin tarifeler Moskova bölgesi düzeyinde belirlenir. Tarifeler binadaki asansör sayısına ve diğer faktörlere bağlıdır, ancak ortalama olarak metrekare başına yaklaşık 40 ruble civarındadır. Bunu evin alanıyla çarparsanız çok para kazanırsınız. Teorik olarak bunların hepsinin mükemmel durumda tutulması gerekir. Ve diyelim ki yasal nihilizmi geliştirdik: herkes bilmiyor, herkes mevzuatı derinlemesine araştırmak ve nasıl olması gerektiğini öğrenmek istemiyor. İlköğretim: Evin cephesinde fayans varsa talaş olmamalıdır. Bir çip varsa, döşemenin acilen değiştirilmesi veya onarılması gerekir. Ama çok para olmasına rağmen kimse bunu gerçekten umursamıyor. Eğer tüm bu para gerçekten bakıma ve devam eden onarımlara gitseydi, evler neredeyse altın değerinde olurdu! Bu arada büyük onarımlar için para almıyoruz. Bölgesel sermaye onarım fonuna gidiyorlar.

Konut denetimine bine yakın şikayet ve şeker

Şirketin genel müdürü, genel müdür yardımcısı, müşteri hizmetleri departmanı, muhasebe departmanı, hukuk departmanı ve mühendislik servisi bulunmaktadır. Hizmette belirli bir alandan sorumlu bir kişi var ve bu kişi tüm işleri kontrol ediyor ve işçilere maaş veriyor. Misafir işçilerin kural olarak banka kartları olmadığından her şey onlara teslim edilir. Ben kendim görmedim ama yöneticilerin de kendilerine bir şeyler sakladığını düşünüyorum.

Polis ve Federal Göçmenlik Servisi bizi sıkı bir şekilde izliyor, bu nedenle her şeyin yasal olması için çalışma izni olan kişileri işe aldığımızdan emin oluyoruz. Bazen tesisatçılar sarhoş olur. Bu yaygın bir sorun ve bölge sakinleri bundan şikayet ediyor ve cevap standart: bir inceleme yapıldı, başvuruda belirtilen gerçekler doğrulanmadı.

Konut sakinleri genellikle Devlet Konut Müfettişliği'ne çok sık yazıyor. Ancak GZHI müfettişleri bölgelere göre bölünmüş durumda. Bizim bölgemizde iyi ilişkiler içinde olduğumuz bir müfettiş vardı: çay içer, şeker yedirirdik. Dolayısıyla neden ve nereye kontrole geleceklerini önceden biliyorduk. Daha sonra ihlaller ya hızla ortadan kaldırıldı ya da bunu mazur gösterecek meşru bir neden vardı. Örneğin, belirli bir girişte inşaat çalışmalarının yapıldığına dair bir duyuru yayınlanıyor. Çalışma yapıldıktan sonra eksikliklerden sorumlu tutulamazlar. Yönetim şirketi elbette çalışanlarını izliyor, ancak çok fazla değil - sadece bazı hataları görmezden geliyorlar.

Birkaç sakin kategorisi vardır. Her nedenden dolayı müfettişliğe yazan deli insanlar var. Oldukça okuryazar, anlayışlı sakinler var - özellikle bunlarla çatışmamaya çalışıyorlar. Genellikle onların iddiaları ilgili oldukları için ilk önce dikkate alınır. Bu durum düzeltilmediği takdirde yönetim şirketi para cezasına çarptırılabilir. Birkaç ihlal durumunda lisans iptal edilebilir. Bir sakinimiz gelip bize bağırdı. Ona bir sandalye verdik, üzerine o kadar atladı ki sandalye kırıldı. Aynı zamanda komşularının önünde de oldukça uygun davranır. Diğer yönetim şirketleri, belirli bir ev için rekabet ederken bu tür sakinleri kendi taraflarına çekmeye çalışıyor. Ama çoğunluk pasif. Sadece ödüyorlar ve ödüyorlar.

Çok fazla şikayet var: ayda yaklaşık 2 bin. Daha sonra bölümler arasında dağıtılır. Daha yüksek bir yere şikayet etmezlerse bu mesajlara pek tepki vermezler. Örneğin, bölge sakinleri yanlış ücretlendirmelerle ilgili bir sürü şikayet gönderiyor. Herkes 24 saatten fazla su sağlanmazsa yeniden hesaplama için başvurabileceğini bilmiyor. Ancak bunun için bir kanun hazırlamanız gerekiyor - bu, yönetim şirketi ile yapılan anlaşmada belirtilmiştir. Buna göre bir sakin, kuruluşumuzdan birinden bir kanun hazırlamasını isterse bu bizim çıkarımıza değildir ve kimse ona gelmez. Ancak sakinler bir çıkış yolu buluyor: birkaç daireden oluşan bir grupta toplanıyorlar, bir kanun hazırlıyorlar, imzalıyorlar ve ardından bu talebi yönetim şirketine ve konut denetimine gönderiyorlar. Çalışanların taleplere cevap vermediğini, kaba davrandığını sıklıkla yazıyorlar ama biz buna bakmıyoruz bile.

Yeterli sayıda mahkeme de var; haftada bir kez düzenli olarak toplantı yapılıyor. Genellikle kiracılar yeniden hesaplama gibi her türlü küçük şey nedeniyle dava açarlar, ancak çoğu durumda yeterli faturaları olmadığı için mahkemede kaybederler. Ancak genellikle duruşmadan önce çözülen, bazen güvenlik hizmetlerinin de dahil olduğu daha büyük davalar da vardır.

Evlerin sıkıştırılması ve yetkililerle ilişkiler hakkında

Tüm sorunlara rağmen yönetim şirketini değiştirmek çok zordur. Sakinler kendilerini organize edemiyorlar: herkes çalışıyor ve kimsenin umrunda değil. Her evden bir veya iki kişi sürekli skandal çıkarıyor. Elbette bir şeyler yapmaya çalışıyorlar ama kimse tepki vermiyor.

Aynı zamanda yönetim şirketleri arasındaki rekabet de oldukça yüksektir.
Moskova'da neredeyse her şey Devlet Bütçe Kurumu "Zhilischnik" tarafından işgal ediliyor, ancak onların evleri sıkma seçeneği kesinlikle yok. Hala girebileceğiniz yeni binaların küçük bir yüzdesi var, ancak yalnızca valiliğin onayıyla. Aslında bizim bölgemizdeki bütün evler gizlice bölünmüş durumda. Çoğu zaman, yerel yönetimin bazı evleri devralan bir tür dost canlısı yönetim şirketi vardır. Yerel yönetim organı konut denetimiyle daha yakın işbirliği yapar - istenirse yönetim şirketinin çalışmasını engelleyebilir ve evini bir başkasına teklif edebilirsiniz. Bunun için kat malikleri genel kurulunun yapılması gerekmektedir. Ancak bunu organize etmek çok zordur.

Sanki seçim yarışı gibi. Rakip bir şirket "yönetim şirketiniz berbat, neden buna ihtiyacınız var" gibi metinler içeren broşürler atmaya başladığında siyah PR var - buna çok para harcanıyor. Diğerleri sakinlere gelip kendilerine neyin uymadığını soruyor, her şeyi hızla düzeltiyor ve ardından onlardan oy vermelerini istiyor. Oy veriyorlar. Bizim yönetim şirketimiz başkalarının evlerini elinden alıyordu, onlar da bizim elimizden almaya çalıştılar.

Yetkililerle ilişkilerde karşılıklılık yaygındır. Yönetim şirketleri birbiriyle çatıştığında ve yerel yönetim taraf tuttuğunda, yerel yönetimin tarafında olduğu yönetim şirketi haklıdır. Yetkililer de seçim arifesinde şartlı Vasya Pupkin için yürütülen kampanyanın sekteye uğratılmasını isteyebilir ve kapıcılar da bunu sekteye uğratabilir. Bazen bir mitinge şirketten belirli sayıda kişi veya çeşitli tatiller için ihtiyaç duyulur; örneğin 9 Mayıs'ta. Bizim uygulamamız her bayramda yerel yönetim birimlerine hediyeler dağıtılmasıdır. Bu iyi bir şişe ve bir kutu çikolata - toplu olarak satın alınıyor ve bağışlanıyor (aslında sakinlerin parasıyla, ancak diğer masraflar için siliniyor).

Yetkililerle tartışmamak daha iyidir. Belediye başkanı, yönetim şirketleri de dahil olmak üzere tüm konut ve toplumsal hizmet çalışanlarıyla iki ila üç haftada bir toplantı yapar. Orada darbeler dağıtıyor. Sorunun boyutu büyükse ve Moskova bölgesinden şikayetler varsa geliştiricinin temsilcisi müzakere yapacaktır.

Milyonlarca kar

Yılın net karı yaklaşık 40 milyon ruble. Ancak nihai raporlamada her şey gösterilmiyor: para sadece belirli işler için siliniyor. Sonuç olarak 10-15 milyon daha az gösteriliyor. Mevzuatımız bu anlamda kusurlu: Yönetim şirketi toplam geliri ve toplam giderleri gösteriyor, ancak gelir ve kâr dağılımı görünmüyor.

Paranın bir kısmını silmek için çeşitli işler sipariş edilir. Ancak bunlar yalnızca kısmen gerçekleştiriliyor - örneğin çevre düzenlemesi üzerinde çalışmak olabilir: her neyse, sakinler ne kadar arazi satın aldıklarını ve ne tür arazi satın aldıklarını anlamayacaklar.

Yönetim şirketinin yönetimi çok şey alıyor, ancak dışarıdan her şey mütevazı görünüyor. Bildiğim kadarıyla genel müdürün maaşı yaklaşık 500 bin ruble. Bölüm başkanları yaklaşık 300-350 bin ruble alıyor.

Yönetim şirketi ayrıca inşaatçılarla yapılan acentelik anlaşmalarından da para kazanıyor. Yeni binalara hizmet verdiğimiz için ofis girişinde her zaman hizmet veren çok sayıda inşaat organizasyonu distribütörü bulunur. Ama aslında bunlar gelip şöyle diyen can sıkıcı Tacikler: “Sizin için güzel tadilatlar yapalım, şimdi size resimlerini göstereceğim.” En akıllı şirketler bizimle aşağıdaki şartlarda acentelik sözleşmesi yaparlar: Müşterileri varsa, şirket sözleşme tutarının %15-20'sini bize aktarır. Karşılığında, şirketin ofisine erişim elde ediyorlar ve bekleme odamızda oturan sakinlere yetkin bir şekilde yalakalık yapabiliyorlar.

Apartman binalarının yönetimi ve/veya işletimi, teknik ve sıhhi bakımı için oluşturulmuştur. Günlük yaşamda “yönetim şirketi” terimi, faaliyet türüne ve amacına göre bölünmeden her türlü şirket anlamına gelir.

Yönetim şirketi türleri

Yöneticiler- Yönetim şirketinin ayırt edici bir özelliği, yalnızca apartmanlardaki ortak mülklerin yönetimiyle, yani bağımsız çalışma, teknik ve sıhhi bakım ve kamu hizmetlerinin sağlanması olmadan meşgul olmalarıdır. Ortak mülkün işletimi, teknik ve sıhhi bakımının yanı sıra diğer hizmetlerin sağlanması için yönetim şirketi uygun sözleşme anlaşmaları yapar.

Hibrit- Şirketin ayırt edici bir özelliği, apartman binalarının yönetim, işletme, teknik ve sıhhi bakımı, diğer hizmet türlerinin yanı sıra kamu hizmetlerinin sağlanması işlevlerini bağımsız olarak yerine getirmeleridir. Bu tür şirketlerin sloganı “her şeyi kendimiz yaparız”dır.

Operasyonel- şirketin ayırt edici bir özelliği, apartmanların / evlerin ortak mülkünün işletme, teknik ve sıhhi bakımı işlevlerini, sahiplerle (sahiplerin doğrudan yönetimi ile), Ev Sahipleri Derneği ile imzalanan bir sözleşme kapsamında yerine getirmeleridir. (ev sahipleri derneğinin yönetimi ile) ve yönetim şirketleriyle (yönetim şirketlerini yönetirken)

Yönetim şirketlerinin tarihi

1921 yılından bu yana belediye binalarının devredildiği şehirlerde konut birlikleri oluşturulmuştur. Bir tür konut yönetimi haline geliyorlar; aslında bu, Rusya tarihinde konut gayrimenkulünü yönetmenin ilk yöntemidir; aynı zamanda modern HOA'ların prototipidir. Konut Kiralama Kooperatif Ortaklıkları (ZHKT), 1924'ten bu yana ana yönetim biçimi haline geldi. Devletten kiralanan evlerin ekonomisini yeniden canlandırmak, onları iyi durumda tutmak ve üyelerinin ihtiyaçlarını karşılamak onlara emanet edildi. 1927'de JAKT'ler en iyi yönetim biçimi olarak değerlendiriliyordu.

1937 yılında konut stokunun yaklaşık %90'ını kontrol eden konut birlikleri kaldırılmış ve stokun tamamı Merkez Yürütme Komitesi ve Halk Komiserleri Konseyi'nin kararıyla yerel meclislerin tasarrufuna devredilmiştir. SSCB 17 Ekim 1937 tarihli "Stokların korunması ve şehirlerdeki konutların iyileştirilmesi hakkında." Aynı zamanda yaşam alanı dağıtımı ve apartmanlara taşınma hakkı da dernekler kurulundan yürütme komitelerine devredildi.

Devlet yönetim sisteminin oluşmasıyla birlikte Konut Bakım Ofisleri (ZhEK'ler) ortaya çıktı.

Daha sonra 80'li yıllarda konut ofisleri Tek Müşteri Müdürlüğü'ne (DEZ) dönüştürüldü.

Rusya Federasyonu'nun yeni Konut Kanunu'nun Mart 2005'te yürürlüğe girmesiyle birlikte, özel " Organizasyonları yönetmek"(örneğin, bir apartman binasını yönetme yönteminden bahseden Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 161. Maddesine bakın). Terim Organizasyonları Yönetmek(UO) apartman binalarının yönetimi anlamında kullanılması tercih edilir Yönetim Şirketleri ikincisi, Rusya Federasyonu'nun iş geleneklerinde ve düzenlemelerinde alışılmış olduğu gibi, diğer tüzel kişileri ve onların mülklerini (bir dereceye kadar) yöneten şirketler olarak kabul edilir.

Wikimedia Vakfı. 2010.

Diğer sözlüklerde "Yönetim şirketi (konut ve toplumsal hizmetler)" nin ne olduğunu görün:

OJSC "Levoberezhny Bölge Yönetim Şirketi" Tip Açık anonim şirket Kuruluş yılı 2007 Yer... Wikipedia

- (Konut Ofisi, Konut Dairesi, REP, REU) Konut Operasyon Müdürlüğü Onarım Operasyon Müdürlüğü Onarım Operasyonel İşletmesi Genel bilgiler Kuruluş tarihi 1959 Kaldırılma tarihi 1 Mart 2005 Yerine Yönetim Şirketi Yönetimi... ... Wikipedia

Serpukhov bölgesi arması Bayrağı (açıklama) ... Wikipedia

Arması ... Vikipedi

Evdeki ustabaşı (giriş, ev grubu), bitişik bölge- operasyonla ilgili sorunları çözerken, sürekli veya ağırlıklı olarak ikamet yerinde ikamet eden ve kayıtlı bir evin (ev grubu) sakinlerinin genel kurulunda seçilen bir evin (ev grubu) sakinlerinin bir temsilcisi ve hükmü... ... Resmi terminoloji

Şestun, İskender- Moskova bölgesi Serpukhov belediye bölgesi başkanı 2003'ten beri Moskova bölgesinin Serpukhov belediye bölgesi başkanı, 1999'dan 2003'e kadar Serpukhov bölge milletvekilleri konseyi üyesi, 2002'den beri başkanı. 2002 yılında... ... Haber Yapımcıları Ansiklopedisi

Altıncı toplantıya ilişkin Rusya Federasyonu Federal Meclisi Devlet Duması, Rusya Federasyonu'nun temsilci ve yasama organı olan Rusya Federasyonu Parlamentosu Federal Meclisi odasıdır. Görev süresi: Başlangıç ​​tarihi... Vikipedi

OJSC "White Sea Energy Management Company" Türü kamu-özel ortaklığı Kuruluş yılı 2009 Yer... Wikipedia

Şehir Navashino Ülke Rusya Rusya Federal konusu ... Wikipedia

19. yüzyılın başında ve 20. yüzyılın başlarında, Voronej 3827⅓ dönümlük araziye sahipti; bunun 800 dönüme kadarı şehrin altındaydı ve geri kalanının neredeyse tamamı orman altındaydı. 5.500'den fazla ev vardı ve bunların yarısından fazlası taştan yapılmıştı. Nüfusu 61.053'tü: ... Vikipedi

Kitabın

• 1 Haziran 2018 itibarıyla konut ve toplumsal hizmetler hakkında her şey Hizmetler ve tarifeler, ödemeler ve ücretler, ödememe veya daha az ödeme yapmama nedenleri. Hala şu soruları mı soruyorsunuz: "Büyük onarımlar için ödeme yapmalı mıyım yoksa ödememeli miyim?" "Yönetim şirketi neye para harcıyor?", Sayaç takmalı mıyım, takmamalı mıyım?", Tüketim nasıl doğru hesaplanır?
• Konut ve toplumsal hizmetler hakkında her şey 2016. İlaveler, para cezaları, ödememe veya daha az ödeme yolları. Hala şu soruları mı soruyorsunuz: "Büyük onarımlar için ödeme yapmalı mıyım yoksa ödememeli miyim?", "Yönetim şirketi neye para harcıyor?", "Sayaç takmalı mıyım, takmamalı mıyım?", "Tüketim nasıl doğru hesaplanır?"

Bugün ülkedeki tüm apartman binalarına konut ve toplumsal hizmetler sektöründeki yönetim şirketleri tarafından hizmet verilmektedir.

Her ev sahibi, hizmetleri için aylık olarak doğru bir şekilde ödeme yapmakla yükümlüdür ve örneğin sorunları gidermek için periyodik olarak şirket çalışanlarıyla iletişim kurar.

Bir yönetim şirketinin ne olduğu ve hangi işlevleri yerine getirmesi gerektiği bu makalede ele alınacaktır.

Konut ve toplumsal hizmetler yönetimi şirketi nedir?

Konut ve toplumsal hizmetler kısaltması “konut ve toplumsal hizmetler” olarak okunur. Konut ve toplumsal hizmetler sektörü, binaların ısı temini, onarımı ve dış iyileştirmesi, sıhhi temizlik ve benzeri işlerle uğraşan birçok işletmeyi içermektedir. Başka bir deyişle barınma ve toplumsal hizmetler nüfusun yaşam koşullarıyla ilgili her şeydir.

Bir konut ve toplumsal hizmetler yönetimi şirketi, çoğunlukla bir konut ve toplumsal hizmetler ofisi (konut bakım ofisi) temelinde oluşturulan, özel mülkiyete ait bir kuruluştur. Faaliyetleri, apartman dairelerinin sahipleriyle bir ila beş yıllık bir süre için yapılan bir yönetim sözleşmesi ile düzenlenmektedir. Sözleşme, şirket tarafından sağlanan hizmet paketini asgari olarak belirtir; yasayla öngörülen zorunlu hizmetlerin yanı sıra apartman sahipleri tarafından ek olarak ödenen uzatılmış hizmetler de dahil.

Yönetim şirketi, her bir mülk sahibi adına hareket eder ve kamu hizmetleri ile konut sakinleri arasında aracı olarak hareket eder. Yönetim şirketinin faaliyetleri ülkenin konut mevzuatı tarafından düzenlenmektedir.

Konut ve toplumsal hizmetler yönetim şirketinin işlevleri

Çoğu zaman, bu tür organizasyonlar herhangi bir konut mülkündeki yaşam koşullarını iyileştirmek amacıyla oluşturulur. Ana göreve dayanarak konut ve toplumsal hizmetler yönetim şirketinin fonksiyonları oluşturulur.

O zorunludur:

• kendi bölgenizde düzeni koruyun,
• evlerin ve diğer binaların uygun görünümünü ve teknik durumunu sağlamak;
• konut ve kamu hizmetlerinin sağlanması için sözleşmeler yapmak, tedarikçilerin seçimi yönetim şirketinin ayrıcalığı olarak kalırken, bunların sağlanmasına ilişkin tarifeler devlet tarafından düzenlenir;
• kamu sistemlerinin bakımını yapmak (su temini, kanalizasyon vb.);
• evde insana yakışır ve güvenli yaşam koşulları sağlamak.

Yönetim şirketinin temsilcileri, zamanla ortaya çıkan sorunları fark etmek ve bunları ortadan kaldırmak için ortak alanlar (girişler, asansörler, merdivenler, çatı katları vb.) Düzenli olarak dolaşmalıdır.

Ayrıca konut ve toplumsal hizmetlerin görevi, iletişimin işlevselliğini, temizliği sürdürmek ve gerekirse rutin onarımları gerçekleştirmek için çalışmalar yapacak personeli işe almaktır.

Yönetim şirketi “işleri yürütmekle” uğraşan bir kuruluştur. Daha doğrusu bakım, onarım, ısı ve ışık ödemelerini organize eder, ayrıca denetimler yapar. Bir veya daha fazla konut binasıyla "ilgilenebilir", bunların hepsi şirketin prestij düzeyine bağlıdır. Üstelik son zamanlarda konut ve toplumsal hizmet işletmelerinin mutlaka resmi olarak ruhsatlandırılması gerekiyor. Yönetim şirketi, işletmenin büyüklüğüne bağlı olarak değişen bir yapıyı içerir. Yasaya göre, belirli düzenlemelere uymanın yanı sıra bir sorumluluk listesine de uymaları gerekiyor.

Yönetim şirketinin kanunlara göre sorumlulukları

Konut ve toplumsal hizmetler yönetim şirketinin uyulması gereken belirli hak ve yükümlülükleri vardır. Bir anlaşma imzalandığında bir veya başka bir yönetim kuruluşunun evdeki sorumlulukları burada açıklanacaktır. Bu durumda, sözleşme aşağıdaki türdeki yükümlülükleri içerebilir:

• Evinizi ister yaz ister kış yeni sezona hazırlayın.
• Kamu hizmetleri, tarifeleri, su tedarik sistemlerinin onarımı veya değiştirilmesi: borular, sayaçlar ve elektrik sistemleri.
• Hem büyük hem de kozmetik mevsimsel onarımlar.
• Avlu alanlarının, girişlerin, asansörlerin temizlenmesi, temizliğin sağlanması.
• Evde kurulu ekipmanlarla ilgili diğer onarım işlerinin organizasyonu, örneğin asansörler (masrafları sahiplerine, önceki yönetim şirketine veya inşaat şirketine ait olmak üzere kurulur ve onarılırsa)
• Ev sahipleri için sertifikaların hazırlanması, tam raporlamanın sağlanması ve kamu hizmetleri tarifelerine uygun olarak faturaların düzenlenmesi.

Ayrıca şirketin hizmet sağlama maliyeti de belirlenir. Bütün bunlar ev sahipleri ve sakinlerinin katıldığı bir toplantıda tartışılıyor.

Yönetim şirketi türleri

Konut şirketleri yukarıda açıklanan hizmetlerden bazılarını sağlayabilir; bunların tümü sakinlerin gereksinimlerine ve kuruluşun yeteneklerine bağlıdır, dolayısıyla konut ve toplumsal hizmetler sektöründeki bu yönetim şirketleri türlere ayrılabilir:

• Tüm hizmetleri sağlar ve kaynak sağlayan kuruluşlara aracılık eder.
• Gerekli tüm hizmetler için icracı bulan aracı olmak.
• Konut kullanımına yönelik olmayan avlu alanlarını, garajları ve binaları yönetmeye yönelik organizasyonlar.

Yönetim şirketinin sorumlulukları

Konut ve toplumsal hizmetler sektöründeki yönetim şirketlerinin sorumlulukları yukarıda tartışılmıştır. Peki böyle bir örgütün ana sorumluluklarının dışında ne yapmaya hakkı var?

Şirketin sunmaya hazır olduğu tüm hizmetler ve bunların fiyatları genellikle genel bina toplantılarında duyurulmakta ve buna göre konut sakinleri buna ihtiyaç duyup duymadıklarına karar vermektedir. Daire sahipleri bir seçim yaptığında, sahiplerle hangi hizmetlerin sağlanacağı konusunda bir anlaşma yapılır. Ek olarak, yönetim organizasyonları örneğin büyük hacimli atıkları ayda birkaç kez kaldırabilir.

Sahiplerle bir anlaşma yapılması

Bir sözleşme hazırlarken, konut ve toplumsal hizmetler sektöründeki yönetim şirketi kendi adına şunları belirtmelidir:

• Belirli bir eve sağlayacağı tüm hizmetlerin listesi.
• Tarafların yükümlülükleri, hakları ve ilişkileri hakkında bilgi.
• Ev (veya başka bir nesne) hakkındaki bilgiler ayrıntılı olarak belirtilmelidir.

Ayrıca, sözleşme aşağıdakilerle ilgili bilgiler içerir:

• Raporlar.
• Çatı katları, bodrum katları ve diğer konut dışı binalar gibi binaların kullanımına ilişkin kurallar.

Maliklerin talebi üzerine sözleşmede değişiklik yapılabilir. Değişiklikler sözleşmelerin herhangi bir maddesiyle ilgili olabilir.

Yönetim şirketinin kanunlara göre sorumluluğu

Tamamı konut ve toplumsal hizmetler sektöründe olan çeşitli düzeylerde hükümet organları vardır. Bu amaçla hem evin yönetiminden hem de yerel (belediye) düzeyde yapılan işin kalitesini belirlemek için denetimler yapılmaktadır. Bu, çalışmadaki eksiklikleri tespit etmek ve ortadan kaldırmak için yapılır. Devlet kurumları tarafından bir denetim yapıldığında, kamu hizmetlerinin maliyetinden kalitesine kadar her şeyi kontrol ederler.

Kuruluşun yükümlülüklerini yerine getirmemesi, yerine getirmeyi reddetmesi durumunda, bu durum ihlal sayıldığından idari para cezası uygulanarak uyuşmazlık çözüme kavuşturulur. Rusya Federasyonu İdari Suçlar Kanunu'na göre, madde 7.22 40-50 bin ruble olmalı. Ayrıca maddede para cezasına ek olarak şirketin faaliyetlerinin 90 güne kadar durdurulması da öngörülüyor.

Konut binalarının sıhhi gereksinimlerinin ihlali meydana gelirse ve kuruluş buna herhangi bir şekilde yanıt vermezse derhal mahkemeye gidebilirsiniz. Bu durumda kuruluşa da 10-20 bin ruble para cezası kesiliyor. Bu, bir dahaki sefere yöneticilerin ev sahiplerinin isteklerini daha ciddiye almaları açısından sakinler için faydalıdır.

Yönetim şirketi tarafından lisanslanmıştır

Toplu konutlar 255 Sayılı Federal Kanunçalışma ruhsatı almaları gerekmektedir. Aksi halde kuruluşun kayıt işlemi gerçekleştirilemeyecektir. Bu gerekçelerle, her yönetim kuruluşunun aşağıdakilerden alınabilecek bir lisansına sahip olduğu ileri sürülebilir:

• Konut ve toplumsal hizmetler denetleme makamı.
• Konut ve toplumsal hizmetlerin ruhsatlandırılması komisyonu.

Ve bunu tamamlamak için tam bir makale listesine ihtiyacınız var:

• Bireysel bir girişimcinin veya LLC'nin açılış belgesi.
• Vergi muhasebesi belgeleri.
• Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden Sertifika.
• Bir yöneticinin atanması ve bu pozisyonda görev yapabilme yeterlilik belgeleri.

Ve bu tam bir liste değil; başka belgelere ihtiyaç var. Lisansa ilişkin bilgi, yönetim şirketinin adına veya bağlı olduğu evin adresine göre elde edilebilir. Bu, devlet hizmetleri web sitesinde yapılabilir.

Rusya'daki popüler yönetim şirketleri

Bu makaleden çoğu kişi için yönetim şirketlerinin ne olduğu ve ne için gerekli olduğu anlaşıldı. Onlara ne gibi sorumluluklar veriliyor ve ne gibi sorumluluklar taşıyorlar. Bağlantı, tüm bölgelerde en yüksek derecelendirmeye sahip yönetim şirketlerinin bir listesini sağlar: