Poročilo o ocenjeni vrednosti in. Ocenjevalna poročila. Katere dokumente je treba predložiti

Pod tržna vrednost stanovanja razumemo kot njegovo realno ceno, za katero kupec pripravljen za nakup take nepremičnine na prostem trgu in normalni konkurenci. Poleg tržne vrednosti še , ki je nekoliko manj in se uporablja kot davčna osnova za določitev zneska davka na nepremičnine. Tržna cena navedene nepremičnine se lahko določi kot na svojem, ter s pomočjo nepremičninarja ali cenilca.

V primeru izvedbe tržne vrednosti je potrebno pripraviti serijo za cenilca. Na podlagi rezultatov svojih dejavnosti bo pripravljeno podrobno poročilo. Ne pozabite tudi, da je pri nekaterih nepremičninskih poslih to potrebno iz urada za tehnični inventar(BTI), ki označuje inventarno vrednost (v praksi je tudi manj kot katastrski).

Kakšna je tržna vrednost stanovanja?

Tržna vrednost stanovanja je realna cena, za katero je kupec pripravljen tako nepremičnino kupiti na prostem trgu pod običajnimi pogoji tekmovanje. To pomeni, da na tržno ceno ne smejo vplivati ​​dejavniki, razen konkurenčnih. V tem primeru se cena oblikuje na podlagi veliko število odtenkov. Ti vključujejo:

• postavitev objekta;
• uporabna površina nepremičnine, ki se prodaja;
• fizično stanje komunikacij (ogrevanje, oskrba z vodo itd.).

Ločeno je treba omeniti dejavnik, kot je lokacija stanovanja. Upošteva se območje, oddaljenost od šol, bolnišnic, prometnih vozlišč, velikih nakupovalnih centrov in tako naprej. Vsi ti pogoji lahko pomembno vplivajo na realno tržno ceno nepremičnine. Prav tako je vredno razmisliti, da dobro kozmetična popravila ne poveča vedno vrednosti takega premoženja. Morda srečate takšne kupce, ki iščejo stanovanje s končano notranjo obdelavo. Toda pogosteje so kupci, ki nameravajo popravila izvesti na svoj način.

torej tržna vrednost stanovanja je cena, za katero lahko kupec kupi nepremičnino v tržnih (konkurenčnih) pogojih. Na tržno ceno vpliva veliko različnih dejavnikov, ki jih je treba upoštevati.

Katastrska in tržna vrednost stanovanja: kako sta povezani

Katastrska vrednost stanovanja je cena nepremičnine, ki se določi Zvezni katastrski zbor med presojo, izvedeno v skladu z zveznim zakonom z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji".

V bistvu se zahteva katastrska vrednost navedene nepremičnine plačati davek na nepremičnine. Od katastrske vrednosti se izračuna obvezni davek. Relativno nedavno je bila katastrska vrednost znatno povečana, da bi se približala tržni vrednosti, vendar dva kazalnika ni enako, tržna in katastrska cena je še spreminjati.

Razmerje zgornjih kazalnikov cen je narejeno na ravni merila za ocenjevanje, torej kaj je osnova za oceno in dejavniki, ki vplivajo na skupno ceno. Kot veste, na tržno vrednost vpliva veliko dejavnikov, na katastrsko vrednost pa veliko manj. Na katastrsko vrednost stanovanja vpliva naslednje nianse:

• povprečna cena kvadratnega metra (ob upoštevanju regionalnega indeksa);
• leto izgradnje hiše, v kateri je ocenjevana nepremičnina.

Razlika v pristopih k izračunu cene nepremičnin določa razliko med tržno in katastrsko vrednostjo. Tržna vrednost veliko višje katastrski

V praksi je tržna cena višja od katastrske polovica ali ena tretjina. Zgornje vrednosti sovpadajo predvsem v starem stanovanjskem fondu, katerega tržna cena stanovanj je nizka.

Za prodajo stanovanja morate najprej poznati njegovo realno (tržno) vrednost. Kot je znano, je katastrska vrednost, po kateri se plača davek, pogosto ne odraža realna cena stanovanja. Zato je treba oceniti ceno z drugimi sredstvi. Lastnik nepremičnine ima več teh:

• samoocenjevanje;
• ocena nepremičninskega posrednika;
• ocena neodvisnega cenilca.

Prva od teh možnosti vključuje minimalni denarni stroški, vendar največja lastna prizadevanja osebe za določitev . Dve preostali možnosti pomenita nekaj finančnih stroškov, saj storitve nepremičninarja in cenilca niso brezplačne. Sodobni trg nakupa in prodaje nepremičnin je v veliki meri zaseden z nepremičninskimi posredniki, to pomeni, da se državljani pri prodaji ali nakupu takšne nepremičnine pogosto obrnejo nanje.

Lahko pa se najame tudi nepremičninar enostavna ocena cene stanovanja, brez dodatnih storitev za njegovo izvedbo.

V tem primeru osebi, ki želi vedeti ceno, ne bo treba razmišljati o njeni neodvisni določitvi, ampak izhajati iz ceno, ki jo ponuja nepremičninar.

Kako sami oceniti stroške stanovanja

Samoocena stroškov stanovanja vključuje spremljanje podobnih predlogov za prodajo podobne nepremičnine. Če želite to narediti, lahko uporabite priljubljena spletna mesta ali ustrezne tematske časopisne izdelke. Moral bi se osredotočiti na podobni parametri:

• okrožje;
• kvadrat;
• število sob;
• drugi dejavniki, ki tako ali drugače vplivajo na ceno navedene nepremičnine.

Ko najdete podobne ponudbe, morate biti pozorni na dejstvo, da lahko ljudje, ki prodajajo svoje domove, napihnejo ceno po lastni presoji.

Poleg tega, če se stanovanje prodaja v Moskvi ali moskovski regiji, potem lahko uporabite spletni kalkulator cene stanovanj. V tem primeru morate izpolniti vsa polja in dobiti rezultat. V primeru drugih regij v državi bo treba predloge spremljati na svojem. Vendar pa obstajajo na različnih spletnih mestih priročne iskalne storitve, v katerem lahko določite podatke, podobne nepremičnini, ki se prodaja, za iskanje podobnih možnosti.

Dergunov V.I. Načrtoval sem prodajo enosobnega stanovanja. Ker je menil, da je neprimerno porabiti denar za storitve nepremičninskega posrednika ali neodvisnega cenilca. Po ogledu več spletnih strani, kot sta Avito in Iz roke v roko, ter primerjanju podobnih ponudb za prodajo stanovanja je Dergunov lahko ugotovil okvirno tržno vrednost svojega doma.

Katastrska vrednost stanovanja na naslovu

Na uradni spletni strani Rosreestra je nekaj priročnih storitve. Če na primer odprete zavihek »Storitve« in nato »Referenčne informacije o nepremičninah na spletu«, lahko ugotoviti katastrsko vrednost nepremičninski objekt.

Če želite to narediti, morate navesti katastrsko številko ali pravilno določiti naslov stanovanja. Če je bilo opravljeno katastrsko vrednotenje, potem takšne informacije bodo navedeni na podlagi rezultatov zahteve.

Vendar pa bodo takšne informacije koristne le, če bo prodaja stanovanja potekala točno po katastrski vrednosti. Če je prodaja takšne nepremičnine načrtovana po tržni vrednosti, potem je najbolje uporabiti navedeno storitev ne uporabljaj in se obrniti na druge načine določanja cene nepremičnine.

Neodvisna ocena stanovanja

Neodvisna ocena stanovanja je eden od načinov določanja cene tako lastnino. Danes se ukvarja veliko podjetij ocenjevalne dejavnosti. Neodvisen postopek ocenjevanja bo morda potreben, če vrednosti nepremičnine ni mogoče določiti sami. Poleg tega se strokovnjaki na tem področju dobro zavedajo vseh zapletenosti trga nakupa in prodaje stanovanj, imajo posebne veščine in znanja, ki pomagajo vzpostaviti objektivna tržna cena za stanovanje, ki se prodaja.

Pri izvajanju neodvisne presoje izvajalci uporabljajo več metod, katerih izbira je odvisna od predmeta presoje. Tako obstajajo naslednje metode ocenjevanja:

• primerjalna;
• donosno;
• drago.

Najpogostejša metoda je primerjalna metoda. Uporablja se le, če obstaja resnična priložnost za primerjavo predmeta ocenjevanja (stanovanja). analogi. Na primer, primerja se več stanovanj na istem območju s podobnimi leti izgradnje celotne stavbe, površino doma in drugimi dejavniki, ki vplivajo na tržno ceno.

Ta pristop zadostuje objektivno odraža tržno vrednost navedene nepremičnine, upošteva pa tudi različne manifestacije trenutnih trendov na trgu nakupa in prodaje nepremičnin.

Dohodkovna metoda v glavnem se uporablja, ko se ustvari dobiček iz nepremičnine. Na primer, če se stanovanje uporablja za poslovanje (prva nadstropja hiš, stanovanja za dnevni najem itd.), bo ocena upoštevala ocenjen dohodek(glede na že prejete prihodke). Slabost tega pristopa je majhen obseg uporabe, pa tudi dejstvo, da je pri odmeri upoštevan dohodek le napovedan.

Stroškovna metoda se uporablja, če nepremičnina, ki se vrednoti, nima analogov. Govorimo o izjemnih nepremičninah, ki se trenutno ne morejo primerjati z drugimi objekti. V takih primerih cenilec naredi izračun porabljena sredstva za izgradnjo takega objekta. Ta metoda morda ne odraža vedno dejanske tržne cene, vendar je univerzalni, saj lahko z njegovo pomočjo ocenite absolutno vsako nepremičnino, vključno s stanovanjem.

Tako se za določitev uporablja neodvisna ocena najustreznejše tržne vrednosti stanovanja.

Dokumenti za oceno

Tako kot pri večini postopkov v zvezi s prodajo ali drugimi dejanji z nepremičninami za cenitev stanovanja potrebno je pripraviti vrsto dokumentov:

• potrdilo o državni registraciji lastninskih pravic (od julija 2016 - izvleček iz enotnega državnega registra);
• informacije (če so na voljo) o (hipoteki, zastavi, najemnini itd.);
• podatki o potnem listu osebe, ki je naročila oceno;
• če obstajajo prenove - informacije o njih;
• objekt;
• obrazložitev načrta.

Navedene dokumente je treba predložiti cenilcu za najbolj objektiven postopek ocenjevanja stroški stanovanja.

Poročilo o oceni tržne vrednosti stanovanja

Poročilo o oceni tržne vrednosti stanovanja je uradna listina, ki jo sestavi cenilec. Njegovo potrebo določa dejstvo, da je tak dokument lahko predloži sodišču kot dokaz, uporabite kot utemeljitev cene nepremičnine. Kot vsak uradni dokument mora poročilo vsebovati določene podatke. torej ocenjevalno poročilo vključuje:

• podatki o stranki in cenilcu;
• opis metode ocenjevanja;
• opis nepremičnine, ki se ocenjuje (stanovanje);
• analiza trga za nakup in prodajo tovrstnih nepremičnin;
• izračun tržne cene take nepremičnine;
• fotografsko gradivo predmeta ocenjevanja;
• informacije o lastninskih dokumentih.

Poročilo je podpisano, speto in oštevilčeno, potrjeno s pečatom cenilsko podjetje.

Poleg poročila so priloženi tudi dokumenti, ki potrjujejo registracijo podjetja, ki izvaja ocenjevanje, potrdila in drugi potrebni dokumenti.

Potrdilo ZTI o stroških stanovanja

Za dokončanje nekaterih transakcij bo morda potreboval lastnik stanovanja potrdilo ZTI. Lahko ga dobite tako, da se obrnete na ustrezen teritorialni organ navedene organizacije. Takšen certifikat lahko dobite samo lastnik prostora, o čemer se sestavi potrdilo. Če ga želite prejeti, morate zagotoviti naslednje: dokumenti:

• potni list lastnika;
• potrdilo o državni registraciji lastništva stanovanja ali izpisek iz enotnega državnega registra.

To potrdilo vsebuje informacije o vrednosti zalog stanovanja, tloris in razlaga. Navedena vrednost zalog je sestavljena iz naslednjih dejavnikov:

• območje doma;
• seznam komunikacij;
• leto izgradnje hiše, v kateri je nepremičnina.

Vrednost zalog bistveno nižje katastrske in tržne cene. V bistvu vključuje samo stroški gradnje stanovanja (gradbeni material, interne komunikacije) minus prava obraba.

Zaključek

Pri vsaki transakciji s stanovanjem morate biti pripravljeni na dejstvo, da se boste morali soočiti z različnimi vrstami vrednosti takšne nepremičnine, kot so tržna, katastrska in popisna vrednost. Realna cena omenjene nepremičnine je njena tržna cena, to je tisto, na kar se morate osredotočiti pri opravljanju transakcij. To ceno je mogoče določiti na različne načine, kako to narediti sam(brez finančnih stroškov), in s pomočjo nepremičninarja ali cenilca(s plačilom za njihove storitve).

Katastrska vrednost se uporablja predvsem za davčne namene, inventarna vrednost za izdajo v nekaterih primerih potrebna potrdila ZTI.

vprašanje

Kako ugotoviti tržno vrednost stanovanja?

Načrtujem prodajo stanovanja, vendar se ne morem odločiti za njegovo realno ceno. Imam podatke o katastrski vrednosti. Je ta cena enaka tržni vrednosti? Če ne, kako lahko določim tržno ceno svoje nepremičnine?

Odgovori

Katastrska vrednost je enaka tržni vrednosti le v izjemnih primerih. V večini primerov je tržna vrednost za polovico ali tretjino večja od katastrske.

Obstaja več načinov za določitev tržne cene. Neodvisno oceno stanovanja lahko opravite tako, da svoj dom primerjate s podobnimi ponudbami na trgu nepremičnin. Če vam ta možnost ne ustreza, se lahko obrnete na nepremičninarje ali cenilce, ki bodo proti plačilu ocenili vašo nepremičnino in določili tržno vrednost, primerno za vaše stanovanje.

14.08.17 51 741 4

In zakaj je to potrebno?

Načrtujete nakup stanovanja s hipoteko.

Banka je odobrila vlogo za kredit, agent je našel primerno stanovanje. Naslednji korak je zbiranje celotnega paketa dokumentov za banko. Vsekakor bo vsebovala tudi cenitev nepremičnine.

Elena Evstratova

prodajal in kupoval nepremičnine s cenitvijo

Ko banka da posojilojemalcu hipotekarni kredit, avtomatsko vzame v zavarovanje nepremičnino, ki jo kupi s tem kreditom: »Tukaj je denar zate, a dokler ne vrneš vsega, je stanovanje nekako moje.« Če posojilojemalec denarja ne vrne, ima banka pravico vzeti stanovanje in ga prodati na dražbi.

Moč hipotekarnega kredita je prav v tem, da je stanovanje enostavno prodati na dražbi – v jeziku bank je to likvidna garancija. Banke so prepričane v posojila, ki jih izdajo, zato lahko znižajo obrestne mere.

Za banko je pomembno, za kaj točno daje 3.000.000 rubljev: za kočo ali za stanovanje. Ali bo lahko prodal to stanovanje za iste 3 milijone, če se kaj zgodi? Na to vprašanje bi mu morala odgovoriti ocena.

Za kupca je cenitev dodatno zagotovilo, da je nepremičnina vredna denarja, za katerega se prodaja.

Kdo ocenjuje

Cenilci ocenjujejo nepremičnine. Njihove dejavnosti ureja zvezni zakon "O dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji". To je lahko podjetje ali samostojni podjetnik posameznik.

Kaj mora imeti cenilec:

Strokovna izobrazba, članstvo v samoregulativni organizaciji in zavarovana odgovornost

Strokovno izobraževanje

članstvo v SRO

Zavarovana odgovornost

Banke morajo po zakonu sprejeti vsako cenitev cenilca. A v resnici banke same akreditirajo podjetja, katerih oceni zaupajo. Katere cenilce kotira posamezna banka, običajno piše na spletni strani. Sberbank sodeluje z 256 cenilci, Banka Vozrozhdenie - z 90.

Kako izbrati podjetje za ocenjevanje

Pokličite seznam cenilnih podjetij, ki jih ponuja banka. To morate ugotoviti v pogovoru.

Kako hitro pride cenilec? Običajno obdobje je 1-2 dni.

Koliko časa traja priprava poročila? Običajno v 3-5 dneh.

Koliko stane ocena? Povprečni strošek v Sankt Peterburgu je 3.000 rubljev. V Moskvi se cene začnejo od 2500 rubljev.

Koliko stane drugi izvod poročila? Cenilna podjetja privzeto izdelajo en izvod poročila. Običajno podjetje bo drugo kopijo natisnilo brezplačno. V nekaterih podjetjih bo drugi izvod stal 500 rubljev.

Kako izgleda poročilo

Ocena stanovanja se sestavi v obliki zapisnika. Poročilo se v tiskani obliki hrani skupaj s hipoteko za stanovanje.

Poročilo mora vsebovati:

• kdo je naročil in kdo izvedel ocenjevanje, po kateri metodi;
• za kakšno stanovanje gre, v kakšnem stanju je, kako se uporablja;
• kako je na trgu, na katerem se bo to stanovanje prodajalo;
• za koliko se lahko običajno ali na dražbi proda;
• Katere priloge so k oceni v obliki fotografij in kopij dokumentov?

Brez pečata in podpisa cenilca je poročilo neveljavno. Poročilu je priložen enostranski dokument s povzetkom poročila. Banki se pošlje skupaj s poročilom.

Kakšna je cena

Tržna vrednost- ceno stanovanja, če se prodaja brez naglice in višje sile.

Reševalna vrednost- najnižjo ceno, po kateri bo banka v kratkem času prodala stanovanje.

Kaj vpliva na tržno vrednost

Območje, na katerem se nepremičnina nahaja. Vpliva na ceno kvadratnega metra: v Sankt Peterburgu je kvadratni meter v okrožju Moskovsky v povprečju 20.000 rubljev dražji kot v Nevskem. Zato bo stanovanje v novi stavbi, ki je bila zgrajena med starimi panelnimi hišami, stalo manj kot njegovi analogi na dobrem območju.

Cenilci uporabljajo raziskave in podatke nepremičninskih portalov. To je raziskovalna stran s spletnega mesta Real Estate Bulletin.

Tehnične lastnosti objekta: katerega leta je bila hiša zgrajena, kdaj so bile izvedene večje prenove in koliko nadstropij ima hiša. Upošteva se vse: prisotnost žleba za smeti, organizacija parkiranja, stanje vhodnih vrat.

Stanje stanovanja. Katero nadstropje, koliko sob in ali obstaja kakšna prenova? Cenilec pogleda celo, ali je na tleh položen linolej ali laminat, ali so v kopalnici ploščice in kakšna je razsvetljava v stanovanju.

Stanje stanovanja je pomembno: če so tapete umazane, se na poročilu piše "potrebno popravila".

Popravilo s tapetami za 70 tisoč rubljev in 5 tisoč je enakovredno "evropski prenovi". Zato ne pričakujte, da bo cenilec v ceno stanovanja vštel celotno ceno dizajnerske prenove. V najboljšem primeru bo dal faktor povečanja na popravilo.

Nepremičninski trg v tem trenutku. Strokovnjak si ogleda podobne predmete na trgu. Za enosobno stanovanje v monolitni zgradbi bodo analogi stanovanja enake velikosti v monolitnih ali opečnih hišah. Panelnih hiš običajno ne primerjamo z zidanimi hišami oziroma uvajamo koeficiente. Za oceno stanovanja se uporablja pet podobnih predmetov. Primerjava primerljivih izdelkov je dober način, da vidite, kje je cena previsoka.

Zadnje nadstropje zmanjša ocenjene stroške stanovanja za 2-3%, prvo nadstropje - za 5-10%

Kako izračunati reševalno vrednost

Likvidacijska vrednost se izračuna po formulah. Pri tem je pomembna elastičnost povpraševanja in časovna vrednost denarja.

Primer elastičnosti povpraševanja. Po trosobnem stanovanju v novogradnji v pritličju je malo povpraševanja, saj velika kvadratura in nizka etaža prestrašita kupce. Tako stanovanje lahko v kratkem času prodate le po nizki ceni. Razlika med tržno in likvidacijsko ceno je do 3 milijone rubljev.

Veliko je povpraševanje po enosobnem stanovanju v srednjem nadstropju panelne hiše, 5 minut hoje od metroja, saj je po takih stanovanjih na trgu vedno povpraševanje. Likvidacijska vrednost takega stanovanja je blizu tržne vrednosti.

Primer časovne vrednosti denarja. Ko govorimo o dolgih obdobjih in velikem denarju, se pogosto reče, da denar sčasoma postane cenejši. To pomeni, da je rubelj zdaj več vreden kot rubelj čez eno leto. Če se da stanovanje zdaj prodati ceneje, potem je bolje kot kasneje malo dražje. To načelo ima veliko utemeljitev: inflacija, politična tveganja, smrtnost ljudi in svetovni napredek.

Pri prodaji stanovanja po likvidacijski ceni se najprej poplača posojilo. Posojilojemalec prejme preostala sredstva. Višja kot bo torej likvidacijska cena, več denarja bo imel v rokah.

Likvidacijska vrednost proračunskega stanovanja se ne razlikuje veliko od tržne vrednosti. Najlažje jih je prodati na trgu, ker je povpraševanje po njih. Elitno stanovanje v novi stavbi se bo dolgo prodajalo tudi s popustom.

Razpon cen za trisobna stanovanja v Sankt Peterburgu

Stanovanja v istem območju smo izbrali po nepremičninskem portalu EMLS