Loi interdisant la livraison de maisons sans finition. En Russie, il peut être interdit de vendre des appartements dans des immeubles neufs sans finition. Qu'arrivera-t-il aux développeurs

La semaine dernière, le ministère de la Construction de la Fédération de Russie a présenté une initiative législative selon laquelle il est prévu d'interdire la vente d'appartements sans finition. le site a appris auprès d'experts du marché si les prix des appartements dans les complexes résidentiels en construction à Saint-Pétersbourg et dans la région de Léningrad augmenteraient si le projet de loi était adopté. ​

Marina Ageeva, responsable du service commercial chez Teorema Management Company

La part des appartements meublés varie fortement selon le segment du marché immobilier primaire. Ainsi, si en classe économique plus de la moitié des appartements sont déjà terminés, alors dans les segments de prix plus élevés, ce chiffre est beaucoup plus bas : en classe affaires, la plupart des appartements sont remis à des acheteurs avec une finition grossière ou une préparation à la finition. La finition complète clé en main est rare ici, car les acheteurs préfèrent créer un projet de conception individuel à leur goût. À cet égard, il n’est bien entendu pas nécessaire de rendre la finition obligatoire par la loi. L'acheteur devrait avoir le choix : acheter un appartement avec une finition standard ou effectuer les réparations lui-même.

De telles innovations affecteront certainement le coût au mètre carré dans les projets où la finition n'a pas été assurée. Dans le segment économique, le coût de la finition est de 4 à 8 000 roubles par m². m, en classe affaires, il est au moins 2 fois plus élevé.

L'achat d'un appartement avec finition « en gros » auprès du promoteur, s'il est de bonne qualité, est avantageux pour l'acheteur, car les réparations auprès d'un entrepreneur « au détail » coûteront plus cher. Les acheteurs d'appartements d'une pièce du complexe résidentiel Cinq Étoiles ont apprécié notre proposition de finition en termes de qualité et de rapport prix. Cependant, tous les acheteurs ne souhaitent pas payer pour une finition standard.

Petr Buslov, chef du centre d'analyse Glavstroy-SPb

Si l’on regarde la rétrospective des cinq dernières années, on voit comment la part des logements meublés a systématiquement augmenté. Aujourd'hui, selon nos estimations, environ la moitié des appartements en classe économique à Saint-Pétersbourg et dans la région de Léningrad sont transférés aux actionnaires une fois terminés. Cette tendance est naturelle : pour le segment du marché de masse, la préparation d'un appartement à l'habitation est d'une grande importance. Très souvent, le bien immobilier acheté est le premier et le seul logement, et jusqu'à ce qu'il soit reçu, la famille loue un appartement, ce qui signifie qu'elle est obligée de payer un loyer en plus des dépenses de base. Par conséquent, la possibilité d'emménager rapidement dans un nouvel appartement est ici extrêmement importante.

Les avantages d'un logement prêt à l'emploi sont évidents : emménagement immédiatement après réception des clés, aucun investissement financier supplémentaire en réparation et possibilité d'inclure les finitions dans le prêt hypothécaire. L'augmentation du coût des appartements dépendra du niveau de finition choisi par les promoteurs. En moyenne, on peut s'attendre à une augmentation des coûts d'environ 5 %.

Le promoteur achète des matériaux de construction aux prix d'usine, sans majoration. Par conséquent, dans le cas de l'achat d'un appartement entièrement meublé, les économies sur le segment du marché de masse peuvent atteindre jusqu'à 300 000 roubles, selon le type d'appartement.

Anzhelika Alshaeva, directrice de KVS LLC. Immobilier".

Les appartements aux belles finitions intéressent les acheteurs. Avantages évidents - l'appartement est entièrement prêt à vivre dès la réception des clés. Vous pouvez transporter des meubles, accrocher des rideaux et vous déplacer. Les nouveaux résidents n'ont pas besoin de consacrer du temps, de l'argent et des nerfs à la décoration de l'appartement ; ils n'ont pas besoin de supporter la poussière de construction et le bruit des marteaux perforateurs de leurs voisins lors de la rénovation de leur maison. La part des appartements aux finitions soignées a considérablement augmenté ces dernières années et représente aujourd'hui plus de la moitié de l'offre.

En achetant un appartement sans finition, vous pouvez économiser 8 à 9 000 roubles par m². mètres, mais les réparations par vous-même coûteront beaucoup plus cher. La finition du promoteur est plus rentable car le coût des matériaux de construction et des travaux est beaucoup plus faible. Dans le même temps, la finition n'est pas une option supplémentaire, mais est incluse dans le prix de l'appartement.

Cependant, la finition est différente et il est important que l'acheteur comprenne ce qu'il obtiendra ainsi. Dans certains projets, le stratifié est utilisé pour le revêtement de sol, et dans d'autres, le linoléum ; les murs des salles de bains peuvent être recouverts de carreaux de céramique ou peints. Il est important de lire attentivement le contrat pour éviter des attentes déçues. Il doit contenir une description détaillée des finitions de l'appartement.

Dans nos projets résidentiels, nous sommes allés plus loin que la simple finition de haute qualité. Dans le complexe résidentiel Ivan-da-Marya, nous avons proposé pour la première fois aux acheteurs des appartements avec cuisine équipée - ustensiles de cuisine et appareils électroménagers. L'année dernière, nous avons mis sur le marché des appartements avec cuisine équipée dans les microdistricts de Yasno.Yanino et New Sertolovo.

Olga Trosheva, responsable du centre de conseil immobilier de Saint-Pétersbourg

Selon le Centre de conseil immobilier de Saint-Pétersbourg, environ 60 à 70 % des transactions à l'intérieur des frontières de Saint-Pétersbourg au cours de l'année écoulée ont été réalisées avec des appartements aux finitions soignées, principalement dans le segment du marché de masse. Il est important de noter qu’il y a 3 ans, ce chiffre était inférieur de 20 %.

Dans la zone suburbaine de la région de Léningrad, la situation est légèrement différente. Cela s'explique par une plus grande concentration de propriétés en classe économique, dans lesquelles les promoteurs s'efforcent de proposer des prix minimaux, notamment en raison du manque de finitions : ici, seul un appartement sur trois est acheté avec des finitions complètes (au cours des trois dernières années, ce chiffre n'a pas augmenté). subi des changements importants).

Si nous analysons l'offre de finition en option, le coût minimum est passé de 5 à 6 000 roubles à 7 000 roubles par m². m, et en général, la fourchette de fourniture varie de 7 à 15 000 roubles par m². m.

La plupart des acheteurs de maison du marché de masse s'efforcent d'emménager dans une nouvelle maison immédiatement après avoir reçu les clés, de sorte que la demande d'appartements meublés reste à un niveau élevé depuis plusieurs années. De plus, chaque année, les exigences des acheteurs en matière de qualité de finition ne font que croître.

Une tendance de ces dernières années peut être appelée l'émergence d'options de finition parmi lesquelles l'acheteur peut choisir. La possibilité d'acheter un appartement avec finition est présentée dans la plupart des projets Setl City ; vous pouvez également choisir différentes options de finition auprès des sociétés YIT-Dom, NCC, Mirland Development, Lemminkäinen, Construction Trust.

Yulia Ruzhitskaya, directrice commerciale de LSR. Immobilier - Nord-Ouest"

La demande d'appartements meublés dépend de la classe du projet. Les logements clé en main restent les plus prisés sur le segment « confort », et leur part augmente d'année en année. Si nous parlons des propriétés du Groupe LSR, alors nous louons tous les appartements de ce segment avec une belle finition. Des volumes de construction impressionnants nous permettent d’acheter des matériaux aux meilleurs prix. Il est peu probable qu'il soit possible de faire soi-même la même rénovation à moindre coût ou au moins pour le même prix. Il est donc plus rentable pour les clients d'acheter un appartement avec des finitions toutes faites. Plus récemment, nous avons mis à jour les normes de finition des maisons de classe confort. Les changements ont affecté les matériaux de finition des sols et des murs des pièces principales de l'appartement, les équipements de plomberie et les portes intérieures. La qualité des finitions permet aujourd'hui aux futurs résidents de ne pas penser aux réparations à venir après avoir reçu les clés, mais de commencer immédiatement à aménager leur logement.

Les promoteurs eux-mêmes souhaitent vendre des logements clé en main.

Dans les années à venir, la Russie pourrait interdire la vente d'appartements dans des immeubles neufs sans finition. Comme l'a récemment déclaré le directeur du Département de la politique du logement du ministère de la Construction, les plans immédiats incluent l'élaboration de critères selon lesquels une finition minimale peut devenir un attribut obligatoire des nouveaux logements. Les caisses en béton appartiendront alors au passé.

Aujourd’hui, on ne se souvient même plus à quel moment exact cette étape importante de la construction a été presque totalement exclue, mais une chose est claire : les gens ne sont pas prêts à acheter un produit semi-fini pour beaucoup d’argent. Les deux tiers des acheteurs potentiels de biens immobiliers bon marché déclarent vouloir acquérir un logement prêt à emménager. En deux ans, le nombre de projets achevés dans tous les segments du marché des capitaux a doublé - passant de 11 en 2014 à 23 en 2016. Néanmoins, sur le marché primaire de Moscou et de la Nouvelle Moscou, la part des complexes résidentiels proposant des appartements entièrement finis est encore faible - seulement 12 %, dans la région de Moscou - 16 %.

Les appartements clé en main nécessitent une finition complète des sols, des plafonds et des murs dans toutes les pièces, ainsi que l'installation du câblage électrique et de la plomberie. Contrairement à l'époque soviétique, où les résidents heureux étaient hébergés dans des appartements décorés comme des copies conformes, les promoteurs développent des solutions de style 3-4 pour les logements finis. Certains acheteurs aiment les meubles clairs, d’autres préfèrent le minimalisme, tandis que d’autres encore se tournent vers les éléments classiques. Les styles sont unis par la simplicité et la possibilité de modification. De plus, les futurs résidents pourront choisir les finitions en fonction du montant qu'ils sont prêts à dépenser. L'option de base est idéale pour les clients travaillant avec des budgets minimes ou qui souhaitent ensuite louer un appartement et acheter du confort et des affaires pour une vie longue et confortable. Par exemple, dans l'un des nouveaux bâtiments près de Moscou, les futurs résidents pourraient participer à la création de leur propre intérieur. Ils pouvaient choisir l'un des cinq types de finitions, combinant dans n'importe quelle combinaison 9 options de nuances pour les murs, 5 types de revêtements de sol et de portes intérieures, ainsi que 5 options de carrelage pour les salles de bains.

Le coût des travaux de finition du promoteur dans des complexes résidentiels près de Moscou commence à 5 000 roubles par mètre carré pour l'option de rénovation la moins chère (papier peint sur les murs, linoléum au sol), mais en moyenne le coût des réparations de haute qualité est de 10 -25 mille roubles. La différence de coût est principalement due à la durabilité plus ou moins grande des matériaux de qualité supérieure, ainsi qu'à leur zone de couverture. Par exemple, dans une salle de bain avec une finition basique, les carreaux de céramique ne sont utilisés que dans le périmètre des zones humides de la salle de bain et dans une version professionnelle - sur toute la surface des murs et du sol.

Dans la plupart des nouveaux bâtiments de classe confort avec des logements prêts à l'emploi, le « forfait standard » comprend l'installation d'une porte d'entrée métallique, de fenêtres à double vitrage, de radiateurs de chauffage, de portes intérieures, de compteurs d'eau, de câblage électrique avec prises et interrupteurs. Le stratifié est utilisé pour recouvrir les sols des salons ; le carrelage est utilisé dans la cuisine, la salle de bain et le couloir ; les murs sont recouverts de papier peint - ordinaire ou à peindre. Les plafonds de tout l'appartement peuvent être traditionnels - plâtrés et peints - ou suspendus. La salle de bain et les toilettes sont équipées de plomberie : baignoire ou douche, toilettes, lavabo, robinetterie, douche et sèche-serviettes, et les murs sont entièrement ou partiellement carrelés. Dans certains nouveaux bâtiments, les acheteurs ont la possibilité de remplacer les sols stratifiés par des planches de parquet, d'ajouter des sols chauffants, des climatiseurs, des ventilateurs d'extraction, des filtres à eau et des systèmes de sécurité. Les nouveaux résidents n'ont qu'à acheter des meubles, accrocher des lampes, des rideaux et décorer l'appartement avec des objets d'intérieur.

L'avantage économique de la rénovation par un promoteur est désormais compris par tous les acheteurs, quel que soit leur budget, de sorte que les personnes aux revenus différents choisissent des logements prêts à l'emploi, explique Evgenia Akimova, directrice générale d'IKON Development. - Seules les entreprises prêtes à soulager les clients des soucis et à offrir la meilleure option de leur catégorie à moindre coût peuvent rivaliser avec succès sur le marché aujourd'hui. Par exemple, au cours du premier semestre, dans l’un des grands complexes résidentiels, la même superficie a été vendue que pendant toute l’année 2015.

La demande de logements finis dépasse largement l'offre, explique Maria Litinetskaya, associée directrice du groupe Metrium. - Il existe une nette tendance à l'augmentation de la proportion d'appartements entièrement prêts à être occupés. Par exemple, un projet régional sur quatre entré sur le marché au premier semestre de cette année dispose d'une offre avec finition. De plus, des logements rénovés par le promoteur sont apparus dans sept autres projets existants. La présence de telles offres permet aux développeurs d'augmenter le rythme des ventes de 20 à 30 % et aux acheteurs d'économiser du temps et de l'argent sur les réparations. Ainsi, dans les années à venir, la part des logements finis continuera d’augmenter. Et si l'obligation des promoteurs de livrer des appartements clé en main est inscrite dans la loi, les « boîtes en béton » appartiendront enfin au passé - comme sur les marchés européens, où les logements sans finition ne sont pas vendus.

Il existe une autre raison pour laquelle les produits semi-finis appartiennent désormais au passé. Dans les conditions économiques actuelles, tous les clients du segment de masse ne peuvent pas se permettre de rénover eux-mêmes un appartement. Même la finition la plus économique d'un petit appartement d'une pièce coûte aux acheteurs environ 1 million de roubles. Pour beaucoup, ce montant est critique. Et même après avoir trouvé l'argent nécessaire pour acheter des « mètres carrés » nus, les gens sont obligés de refuser l'achat - ils ne peuvent pas vivre dans des conditions troglodytes. Et lorsque le promoteur propose des réparations, le montant est réduit d'environ un tiers. En termes simples, les promoteurs sont directement intéressés par la vente d’appartements « packagés ».

Cependant, les appartements rénovés se sont généralisés dans les nouveaux immeubles coûteux de la capitale. Selon les experts, les finitions du développeur dans le segment premium sont devenues 1,8 fois plus courantes. "Bien sûr, la question des économies sur les réparations pour les acheteurs fortunés n'est pas aussi aiguë que dans le segment de masse, note Maria Litinetskaya. - Les projets de conception individuels prétentieux appartiennent progressivement au passé. Aujourd'hui, il n'est pas habituel de se vanter de dorés. stuc et une approche pragmatique de la conception des logements.

"La prohibition est la cause profonde de tous les crimes", a déclaré l'écrivain américain Ian Fleming.

En Russie, une interdiction de vendre des appartements neufs sans finition pourrait être introduite. Cette déclaration a été faite jeudi 23 mars par le ministre de la Construction, du Logement et des Services communaux de la Fédération de Russie, Mikhaïl Men. Il a noté que cela définirait la bonne direction pour le développement du marché de la construction de logements. « Il arrive souvent qu'après la mise en service d'une maison, les gens doivent supporter pendant plusieurs années le bruit des rénovations et les débris de construction dans leurs couloirs. Ce n'est pas tout à fait exact », rapporte Interfax-Real Estate selon les propos de M. Me.

Auparavant, le ministère de la Construction de la Fédération de Russie avait déjà annoncé l'élaboration de ce projet de loi. Ainsi, en août de l'année dernière, le directeur du département de la politique du logement du ministère, Nikita Stasishin, a déclaré : « Il est nécessaire de créer des critères d'accessibilité financière du logement, de préciser les exigences minimales de finition ». Selon lui, les appartements avec finitions « sont vendus dans presque le monde entier ».

À première vue, la proposition peut paraître raisonnable. C'est bien quand M. le Ministre lui-même s'inquiète pour les nouveaux résidents, agacés par le bruit des rénovations et les ordures dans les entrées une fois la maison terminée. De plus, c'est la pure vérité ! Et on ne peut que rêver que la nouvelle loi, comme par magie, sauvera tous, tous, tous les nouveaux résidents des horreurs des rénovations des voisins.

Mais en réalité, une telle interdiction ne fera qu’ajouter aux problèmes. Premièrement, la raison pour laquelle des appartements sont construits sans finition n'est pas un défi délibéré lancé au monde entier, mais une mesure forcée utilisée par les promoteurs en raison du pouvoir d'achat extrêmement faible des clients. Et à mesure que les problèmes économiques s’aggravent, cette capacité ne fera que diminuer. Même selon les statistiques officielles publiées la veille du discours du ministre Me, la situation est désastreuse. Le revenu disponible réel des Russes en février 2017 a diminué de 4,1 % par rapport à février 2016. Ces données découlent des informations sur la situation socio-économique en Russie publiées par Rosstat. Notons que les revenus réels des Russes sont en baisse depuis trois ans. En 2014, ils ont diminué de 0,7 %. en 2015 – de 3,2%, en 2016 – de 5,9%. Auparavant, des experts de l’Institut d’analyse et de prévision sociales du RANEPA avaient signalé que « même pendant la crise de 2009, la baisse du revenu réel disponible en espèces a été un peu moindre ». Ainsi, l'augmentation inconditionnelle du coût du mètre carré, qui résultera de l'interdiction de vendre des logements sans finition, portera un nouveau coup à la demande effective.

Deuxièmement, les entreprises de construction réduiront bien entendu le coût des finitions obligatoires par toutes les méthodes raisonnables et déraisonnables. Il est encore impossible de regarder la qualité de finition de certains développeurs sans larmes. Il est même effrayant de penser aux atavismes des nouveaux bâtiments soviétiques qui seront ajoutés aux appartements finis après l'introduction des réparations obligatoires de la part du promoteur. Une telle interdiction entraînera sans aucun doute l'apparition de portes intérieures en carton tordues et inclinées, d'appareils de plomberie laids et de mauvaise qualité et d'autres produits de construction « de seconde classe » provenant de logements nouvellement construits dans les décharges immédiatement après la mise en service des maisons. .

Troisièmement, le projet initial du ministère de la Construction parlait d'interdire la vente d'appartements inachevés uniquement dans le segment économique. En effet, plus la classe du logement est élevée, moins il y a de chances de trouver des finitions en option auprès du promoteur. En règle générale, les acheteurs d'appartements dans des immeubles de luxe ne tolèrent pas le « nivellement » : ils ont à la fois le désir et la possibilité de décorer et de concevoir l'appartement à leur guise. Cependant, Mikhail Men a catégoriquement annoncé l'interdiction prochaine de la vente de bâtiments neufs sans finition, quelle que soit la classe de la maison. Et c’est pour le moins étrange.

Pour éviter tous les problèmes liés à l'interdiction mal conçue de vendre des logements sans finition, on peut conseiller au ministre d'introduire une autre interdiction législative - celle des nouveaux résidents de rénover leurs appartements. Vous avez remplacé un évier par un développeur ? Bien! Avez-vous allumé la perceuse ? Emprisonner! Et alors, la vie dans les nouveaux bâtiments sera vraiment meilleure et plus amusante.

La vente d'appartements dans des immeubles neufs sans finitions peut être interdite. Un tel projet de loi est en cours de préparation par le ministère de la Construction, a déclaré le chef du département, Mikhaïl Men. Selon lui, cela améliorera la qualité de vie dans les nouveaux bâtiments. De combien les prix de l’immobilier vont-ils augmenter dans ce cas ? Albina Khazeeva avec des détails.

Bruit des rénovations et débris de construction dans l'entrée - les acheteurs d'appartements dans des immeubles neufs doivent vivre dans de telles conditions pendant plusieurs années. La vente obligatoire des logements finis résoudra ce problème, est convaincu le ministère de la Construction. Il n’a pas encore été précisé si cela pourrait affecter l’ensemble du marché. Plus la classe de la propriété est élevée, moins les promoteurs proposent des réparations toutes faites. Bien que ces dernières années, la part de ces objets ait commencé à augmenter. Les développeurs ont commencé à utiliser la finition comme un avantage concurrentiel. Il est vrai que peu de gens savent encore comment le faire à grande échelle, a déclaré Maria Litinetskaya, directrice générale du groupe Metrium.

« Les acheteurs de tous les segments se tournent vers des projets qui incluent des finitions. Je pense donc qu’en général, c’est la bonne tendance pour le marché. Une autre chose est qu'il n'y a pas encore un grand volume de finitions de haute qualité sur le marché ; ce marché n'est pas encore complètement constitué. Mais l'exemple de la vente de biens immobiliers dans de nouveaux bâtiments dans les pays européens et en Amérique montre qu'il s'agit d'une approche civilisée et que les appartements doivent être terminés », a-t-elle noté.

Auparavant, la plupart des promoteurs essayaient d'éviter de vendre des appartements avec des finitions finies, car dans ce cas, il est beaucoup plus difficile de transférer le logement aux actionnaires, car le nombre de défauts augmente. De plus, les réparations entraînent également une augmentation des coûts : selon Metrium Group, le prix d'un mètre carré augmente de 15 à 30 000 roubles. Cependant, avec un volume de construction important, l'augmentation des prix peut être moins perceptible, explique Grigory Poltorak, directeur de la société immobilière BEST.

« Dans des conditions industrielles, il ne s'agit pas d'une finition d'élite, mais simplement d'une finition de haute qualité d'un niveau moyen, coûtant environ 4 à 5 000 roubles. pour 1 m² m. Si cela est fait avec goût et de bonne qualité, alors l'acheteur économise de l'argent, car pour ce prix, il ne pourra pas décorer l'appartement lui-même », a-t-il expliqué.

Les promoteurs qui vendent des logements dans des immeubles récemment rénovés proposent souvent aux acheteurs plusieurs options de finition. Bien que l’apparence des appartements dans le même immeuble devienne encore plus monotone dans ce cas. Le directeur général de Penny Lane Realty, Georgy Dzagurov, estime que l'initiative du ministère de la Construction porte atteinte aux intérêts des acheteurs les moins solvables.

« Un citoyen n'a peut-être pas assez d'argent pour terminer les travaux de finition, mais il est prêt à investir dès aujourd'hui dans son futur appartement. De plus, un citoyen achète souvent un appartement bien avant que tous les travaux de construction ne soient terminés. Et la finition est si complexe et individuelle qu'elle prend parfois beaucoup de temps. 5 à 10 % des appartements sont déjà meublés par des promoteurs. Je pense que c’est déjà un grand pas en avant », a-t-il souligné.

Selon la société immobilière Inkom, aujourd'hui 65 % des acheteurs visent à acheter un appartement avec finitions. Mais la grande majorité d’entre eux finissent par prendre un logement sans rénovation à cause du prix.

Le ministère de la Construction note que l'idée d'interdire la vente d'appartements sans finition doit encore être discutée avec des experts, des promoteurs et des architectes.