Закон о запрещении сдачи домов без отделки. В россии могут запретить продавать квартиры в новостройках без отделки. Что будет с застройщиками

На прошлой неделе Минстрой РФ выступил с законодательной инициативой, согласно которой планируется запретить продажу квартир без отделки. сайт выяснил у экспертов рынка, вырастут ли цены на квартиры в строящихся жилых комплексах Петербурга и Ленобласти, если законопроект будет принят. ​

Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»

Доля квартир с отделкой очень сильно варьируется в зависимости от сегмента первичного рынка недвижимости. Так, если в эконом-классе уже больше половины квартир сдается с отделкой, то в более высоких ценовых сегментах этот показатель значительно ниже: бизнес-классе большая часть квартир передается покупателям с черновой отделкой или подготовкой под чистовую. Полная отделка «под ключ» здесь встречается редко, так как покупатели предпочитают создавать индивидуальный дизайн-проект по своему вкусу. В связи с этим, законодательно делать отделку обязательной, конечно, не нужно. У покупателя должен быть выбор - приобрести квартиру с типовой отделкой или выполнить ремонт самостоятельно.

Подобные нововведения, безусловно, повлияют на стоимость квадратного метра в тех проектах, где отделка не была предусмотрена. В эконом-сегменте стоимость отделки составляет 4-8 000 рублей за кв. м, в бизнес-классе она минимум в 2 раза выше.

Покупка квартиры с «оптовой» отделкой от застройщика, при ее должном качестве, выгодна для покупателя, так как ремонт у «розничного» подрядчика обойдется дороже. Покупатели однокомнатных квартир в ЖК «Пять звезд» оценили наше предложение по отделке в плане соотношения качества и цены. Однако далеко не все покупатели хотят платить деньги за типовую отделку.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»

Если посмотреть на ретроспективу последних пяти лет, то мы увидим, как доля жилья с отделкой планомерно увеличивалась. Сегодня, по нашим оценкам, примерно половина квартир экономкласса в Санкт-Петербурге и Ленобласти передаются дольщикам с выполненной отделкой. Этот тренд закономерен: для сегмента масс-маркет готовность квартиры для проживания имеет большое значение. Достаточно часто приобретаемая недвижимость - первое и единственное жилье, и до момента его получения семья снимает квартиру, а значит вынуждена помимо основных трат платить за аренду. Поэтому возможность быстрого заселения в новую квартиру здесь крайне важна.

Плюсы готового жилья понятны: переезд сразу после получения ключей, отсутствие дополнительных финансовых вливаний в ремонт, а также возможность включения отделки в ипотечный кредит. Увеличение стоимости квартир будет зависеть от стандарта отделки, которую выберут застройщики. В среднем можно ожидать повышения стоимости в пределах 5%.

Застройщик закупает строительные материалы по заводским ценам, без наценок. Поэтому в случае покупки квартиры с отделкой экономия в сегменте масс-маркет может составить до 300 000 рублей в зависимости от типа квартиры.

Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость».

Квартиры с чистовой отделкой вызывают интерес у покупателей. Очевидные преимущества - квартира полностью готова для жизни уже с момента получения ключей. Можно перевозить мебель, вешать шторы и переезжать. Новоселам не нужно тратить время, деньги и нервы на отделку квартиры, не нужно терпеть строительную пыль и звуки перфораторов соседей, ремонтирующих жилье. Доля квартир с чистовой отделкой существенно выросла за последние годы и сегодня составляет более половины предложения.

При покупке квартиры без отделки можно сэкономить 8-9 000 рублей с кв. метра, но ремонт собственными силами обойдется значительно дороже. Отделка от застройщика выгоднее в силу того, что себестоимость строительных материалов и работ значительно ниже. При этом отделка - не дополнительная опция, а включена в стоимость квартиры.

Однако отделка отделке рознь, и покупателю важно понимать, что он получит в результате. В одних проектах для устройства пола используется ламинат, а в других - линолеум, стены в санузлах могут быть облицованы керамической плиткой, а могут быть окрашены. Важно внимательно читать договор, чтобы избежать обманутых ожиданий. В нем должно быть детальное описание отделки квартиры.

В своих жилых проектах мы пошли дальше, чем просто полная качественная чистовая отделка. В жилом комплексе «Иван-да-Марья» мы впервые предложили покупателям квартиры с меблированными кухнями - кухонный гарнитур и бытовая техника. В прошлом году мы вывели на рынок квартиры с оборудованными кухнями в микрорайонах «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово» .

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» , порядка 60-70% сделок в границах Санкт-Петербурга в прошедшем году было совершено с квартирами с чистовой отделкой, преимущественно в объектах сегмента масс-маркет. Важно отметить, что 3 года назад этот показатель был на 20% ниже.

В пригородной зоне Ленинградской области ситуация немного иная. Это объясняется большей концентрацией объектов эконом-класса, в которых девелоперы стремятся предложить минимальные цены, в том числе, за счет отсутствия отделки: здесь с полной отделкой приобретается только каждая третья квартира (за последние три года данный показатель не претерпел значительных изменений).

Если анализировать предложение отделки в качестве опции, то минимальная стоимость выросла с отметки 5-6 000 рублей до 7 000 рублей за кв. м, а в целом «вилка» предложения составляет от 7 до 15 000 рублей за кв. м.

Большинство покупателей жилья сегмента масс-маркет стремятся въехать в новое жилье сразу же после получения ключей, поэтому спрос на квартиры с отделкой остается на высоком уровне уже несколько лет. Более того, с каждым годом требования покупателей к качеству отделки только растут.

Тенденцией последних лет можно назвать появление вариантов отделки на выбор покупателя. Возможность покупки квартиры с отделкой представлена в большинстве проектов Setl City , выбрать разные варианты отделки также можно и у компаний «ЮИТ-Дом» , NCC , Mirland Development , «Лемминкяйнен» , «Строительный трест» .

Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»

Востребованность квартир с отделкой зависит от класса проекта. Жилье «под ключ» остается наиболее востребованными в сегменте «комфорт», и его доля год от года растет. Если говорить об объектах «Группы ЛСР» , то все квартиры в данном сегменте мы сдаем с чистовой отделкой. Внушительные объемы строительства позволяют нам покупать материалы по лучшим ценам. Сделать такой же ремонт дешевле или хотя бы за такие же деньги самостоятельно вряд ли удастся, поэтому, клиентам выгоднее приобрести квартиру с уже готовой отделкой. Совсем недавно мы обновили стандарты отделки домов комфорт-класса. Изменения коснулись отделочных материалов пола и стен основных помещений квартиры, сантехнического оборудования, межкомнатных дверей. Качество чистовой отделки сегодня позволяет будущим жителям не думать о предстоящем ремонте после получения ключей, а сразу приступить к обустройству своего жилья.

Застройщики и сами заинтересованы продавать жилье «под ключ»

В ближайшие годы в России могут запретить продавать квартиры в новостройках без отделки. Как заявил на днях директор Департамента жилищной политики Минстроя, в ближайших планах - разработка критериев, согласно которым минимальная отделка может стать обязательным атрибутом нового жилья. И тогда бетонные коробки уйдут в прошлое.

Сейчас уже и не вспомнишь, в какой именно момент этот важный этап строительства был почти полностью исключен, но ясно одно: люди не готовы покупать полуфабрикат за немалые деньги. О своем желании приобрести жилье, готовое к заселению, заявляют две трети потенциальных покупателей недорогой недвижимости. За два года количество проектов с отделкой во всех сегментах столичного рынка увеличилось в два раза - с 11 в 2014 году до 23 в 2016 году. Тем не менее на первичном рынке Москвы и Новой Москвы доля жилых комплексов, предлагающих квартиры с финишной отделкой, пока еще мала - лишь 12%, в Подмосковье - 16%.

Квартиры «под ключ» предполагают полную финишную отделку полов, потолков и стен во всех помещениях, разводку электрики и установку сантехники. В отличие от советских времен, когда счастливых жильцов селили в квартиры, оформленные как под копирку, девелоперы разрабатывают для готового жилья 3-4 стилевых решения. Одни покупатели любят яркую обстановку, другие - минимализм, третьи тяготеют к классическим элементам. Стили объединяет простота и возможность модификаций. Кроме того, будущие жильцы могут выбрать отделку в зависимости от суммы, которую они готовы потратить. Базовый вариант идеально подходит для клиентов, оперирующих минимальными бюджетами или желающих впоследствии сдать квартиру в наем, комфорт и бизнес приобретают для долгой уютно й жизни. Например, в одной из подмосковных новостроек будущие жители могли сами поучаствовать в создании своего интерьера. Они могли выбрать один из пяти видов отделки, комбинируя в любых сочетаниях 9 вариантов оттенков для стен, 5 видов напольных покрытий и межкомнатных дверей, а также 5 вариантов плитки для санузлов.

Стоимость финишной отделки от застройщика в подмосковных жилых комплексах начинается от 5 тысяч рублей за квадратный метр для самого дешевого варианта ремонта (обои на стенах, линолеум на полу), но в среднем стоимость качественного ремонта составляет 10-25 тысяч руб. Разница в стоимости возникает в основном по причине большей или меньшей долговечности материалов повышенного класса, а также площади их покрытия. К примеру, в ванной с базовой отделкой керамическая плитка применяется только в периметре мокрых зон санузла, а в бизнес-варианте - по всей площади стен и пола.

В большинстве новостроек комфорт-класса с готовым жильем "стандартный пакет" включает в себя установку входной металлической двери, стеклопакетов на окна, радиаторов отопления, межкомнатных дверей, приборов учета воды, разводку электрики с розетками и выключателями. Для покрытия полов в жилых комнатах используется ламинат, на кухне, ванной и прихожей - кафельная плитка, стены отделываются обоями - обычными или под покраску. Потолки во всей квартире могут быть традиционными - оштукатуренными и окрашенными - или натяжными. В ванной и туалете устанавливается сантехника: ванная или душевая кабина, унитаз, раковина, смеситель, душ и полотенцесушитель, а стены полностью или частично отделаны кафельной плиткой. В некоторых новостройках покупателям предоставляется возможность заменить ламинат на паркетную доску, добавить в комплектацию теплые полы, кондиционеры, вытяжные вентиляторы, фильтры для воды и системы безопасности. Новоселам остается купить мебель, повесить светильники, шторы и украсить квартиру предметами интерьера.

Экономическое преимущество ремонта от застройщика сейчас понимают все покупатели независимо от бюджета, поэтому готовое жилье выбирают люди разного достатка, - говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. - Успешно конкурировать на рынке нынче могут только компании, готовые избавить клиентов от забот, и предложить лучший в своем классе вариант за меньшие деньги. Например, за первое полугодие в одном из крупных жилых комплексов было продано столько же площадей, как за весь 2015 год.

Спрос на готовое жилье существенно превышает предложение, - говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Наблюдается отчетливый тренд к увеличению доли квартир, полностью готовых к заселению. Например, в каждом четвертом областном проекте, вышедшем на рынок в первом полугодии этого года, есть предложение с отделкой. Кроме того, жилье с ремонтом от застройщика появилось еще в семи действующих проектах. Наличие таких предложений позволяет девелоперам на 20-30% увеличивать темп продаж, а покупателям экономить время и деньги на ремонт. Поэтому в ближайшие годы доля готового жилья будет продолжать увеличиваться. А если обязанность девелоперов сдавать квартиры «под ключ» будет закреплена законодательно, «бетонные коробки» окончательно уйдут в прошлое - как на европейских рынках, где жилье без отделки не продается.

Есть и еще одна причина, по которой полуфабрикат уходит в прошлое. В нынешних экономических условиях далеко не все клиенты массового сегмента могут позволить себе ремонт квартиры своими силами. Даже самая бюджетная отделка небольшой «однушки» обходится покупателям примерно в 1 млн рублей. Для многих эта сумма - критическая. И даже найдя деньги на приобретение голых "квадратных метров", люди вынуждены отказаться от покупки - не жить же в пещерных условиях. А когда ремонт предлагает застройщик, сумма снижается примерно на треть. Проще говоря, девелоперы прямо заинтересованы продавать "упакованные" квартиры.

Впрочем, квартиры с ремонтом получили распространение и в дорогих столичных новостройках. По данным экспертов, отделка от застройщика в премиальном сегменте стала встречаться в 1,8 раза чаще. "Конечно, вопрос экономии на ремонте перед обеспеченными покупателями стоит не столь остро, как в массовом сегменте, отмечает Мария Литинецкая. - Вычурные индивидуальные дизайн-проекты постепенно уходят в прошлое. Сегодня не принято хвастаться позолоченной лепниной, и на первый план выходит прагматичный подход в дизайне жилья».

«Запреты – это основная причина всех преступлений», – сказал американский писатель Ян Флеминг.

В России может быть введен запрет на продажу новых квартир без отделки. С таким заявлением выступил в четверг, 23 марта, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Он отметил, что это задаст правильное направление для развития рынка жилищного строительства. «Часто бывает, что после сдачи дома людям еще в течение нескольких лет приходится терпеть шум ремонта и строительный мусор в подъездах. Это не совсем правильно», – передает слова г-на Меня «Интерфакс-Недвижимость».

Ранее Минстрой РФ уже анонсировал подготовку этого законопроекта. Так, в августе прошлого года директор департамента жилищной политики министерства Никита Стасишин заявил: «Сделать критерии доступности жилья, прописать в нем минимальную отделку нужно». По его словам, квартиры с отделкой «продает практически весь мир».

На первый взгляд, предложение может показаться разумным. Приятно, когда сам господин министр беспокоится за новоселов, которых раздражают шум ремонта и мусор в подъездах после сдачи дома. Тем более, что это чистая правда! И можно только мечтать о том, чтобы новый закон, как по мановению волшебной палочки, избавил всех-всех-всех новоселов от ужасов соседского ремонта.

Но на самом деле такой запрет только добавит проблем. Во-первых, причина строительства квартир без отделки – это не намеренный вызов всему миру, а вынужденная мера, которые используют застройщики по причине крайне низкой покупательной способности клиентов. И по мере усугубления экономических проблем эта самая способность будет только снижаться. Даже по официальной статистике, опубликованной за день до выступления министра Меня, ситуация аховая. Реальные располагаемые доходы россиян в феврале 2017 года сократились на 4,1% по сравнению с февралем 2016 года. Такие данные следуют из информации о социально-экономическом положении России, опубликованной Росстатом. Отметим, реальные доходы россиян снижаются на протяжении трех лет. В 2014 году они сократились на 0,7%. в 2015-м – на 3,2%, в 2016 году – на 5,9%. Ранее эксперты Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС сообщили, что «даже в период кризиса в 2009 году падение реальных располагаемых денежных доходов было несколько меньше». Таким образом, безусловное повышение стоимости квадратного метра, к которому приведет запрет на продажу жилья без отделки, нанесет очередной удар по платежеспособному спросу.

Во-вторых, строительные компании, понятное дело, будут снижать стоимость обязательной отделки всеми разумными и неразумными методами. У отдельных девелоперов и сейчас на качество отделки без слез смотреть нельзя. Даже страшно подумать, какими атавизмами советских новостроек прирастут отделанные квартиры после внедрения обязательного ремонта от застройщика. Такой запрет, без сомнений, приведет к появлению на помойках сразу после сдачи домов кривых-косых картонных межкомнатных дверей, уродливой низкокачественной сантехники и прочих стройтоваров «второй свежести» из свежепостроенного жилья.

В-третьих, в первоначальном проекте Минстроя шла речь о запрете продажи квартир без отделки только в эконом-сегменте. Действительно, чем выше класс жилья, тем меньше шанс встретить отделку как опцию от застройщика. Покупатели квартир в элитных домах, как правило, не терпят «уравниловки»: у них есть и желание, и возможность сделать отделку и дизайн квартиры под себя. Однако Михаил Мень безапелляционно заявил о предстоящем запрете на продажу новостроек без отделки вне зависимости от класса дома. И это, по меньшей мере, странно.

Чтобы избежать всех проблем, связанных с непродуманным запретом на продажу жилья без отделки, господину министру можно посоветовать ввести еще один законодательный запрет – на ремонт новоселами своих квартир. Заменил раковину от застройщика? Штраф! Включил дрель? В тюрьму! И вот тогда действительно жизнь в новостройках будет лучше и веселей.

Продажу квартир в новостройках без отделки могут запретить. Такой законопроект готовит Минстрой, заявил глава ведомства Михаил Мень. По его словам, это повысит качество жизни в новостройках. Насколько в этом случае подорожает жилье? С подробностями - Альбина Хазеева.

Шум ремонта и строительный мусор в подъезде - покупателям квартир в новостройках приходится существовать в таких условиях несколько лет. Обязательная продажа жилья с отделкой решит эту проблему, уверены в Минстрое. Может ли это коснуться всего рынка, пока не уточняется. Чем выше класс объекта, тем реже застройщики предлагают готовый ремонт. Хотя в последние годы доля таких объектов стала увеличиваться. Девелоперы начали использовать отделку как преимущество в конкурентной борьбе. Правда, делать ее в большом объеме пока мало кто умеет, указала гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«Покупатели во всех сегментах склоняются к проектам, в которых есть отделка. Поэтому я считаю, что в целом для рынка это правильная тенденция. Другое дело, что в большом объеме на рынке качественной отделки еще нет, этот рынок еще не до конца сформирован. Но пример продажи недвижимости в новостройках в европейских странах и Америке показывает, что это цивилизованный подход, и квартиры должны быть с отделкой», - заметила она.

Раньше большинство застройщиков старались избегать продажи квартир с готовой отделкой, так как передавать жилье дольщикам в этом случае гораздо сложнее, потому что число дефектов увеличивается. К тому же, ремонт приводит и к росту стоимости: по оценке «Метриум Групп», квадратный метр дорожает на 15-30 тыс. руб. Хотя при большом объеме строительства увеличение цен может быть менее ощутимым, считает руководитель компании «БЕСТ-недвижимость» Григорий Полторак.

«В индустриальных условиях не элитная отделка, а просто качественная среднего уровня, стоит примерно 4-5 тыс. руб. за 1 кв. м. Если она делается со вкусом и в нормальном качестве то покупатель экономит деньги, потому что за такую цену он сам отделать квартиру не сможет», - пояснил он.

Застройщики, которые продают жилье в новостройках с ремонтом, часто предлагают покупателям несколько вариантов отделки. Хотя облик квартир в одном доме в этом случае все равно становится более однообразным. Гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров считает, что инициатива Минстроя ущемляет интересы менее платежеспособных покупателей.

«Гражданин может не обладать суммой, достаточной для того, чтобы производить отделку, но готов уже сегодня вложиться в свою будущую квартиру. Более того, зачастую гражданин покупает квартиру задолго до того, как завершатся все строительные работы. А отделка настолько сложна и индивидуальна, что она занимает порой значительное время. 5-10% квартир уже предоставляются девелоперами в отделке. Я считаю, что это уже большой шаг», - подчеркнул он.

По данным компании «Инком-недвижимость», сегодня на приобретение квартиры с отделкой нацелены 65% покупателей. Но подавляющее большинство из них в итоге берут жилье без ремонта из-за цены.

В Минстрое отмечают, что идею о запрете продавать квартиры без отделки еще предстоит обсудить с экспертами, застройщиками и архитекторами.